【內(nèi)容提要】

1、房價下降已成定局，未來將觸底18%警戒線；

2、宏觀、行業(yè)環(huán)境嚴峻，2014房企需自救“過冬”；

3、頹勢覆蓋2014，庫存去化周期創(chuàng)歷史新高，達17個月，降價刻不容緩；

4、降價幅度徹底，刺激作用明顯。

買賣雙方信息不對稱導致放價沒有鋪開，今年整體“分類調(diào)控”思路意示這將是一場曠日持久的戰(zhàn)爭。“鈍刀慢剮”，僵持不能解決問題，早調(diào)價，早跑量是王道。2014年房地產(chǎn)市場化特點明顯，開發(fā)企業(yè)更多靠自救。

一、為何降？

(一) 全面降準不可期，要毫不猶豫的放棄僥幸心理。

本屆政府主張“微刺激”、“分類調(diào)控”，一季度GDP同比增加7.4%，較去年第四季度下滑0.3個百分點，開局乏力已是不爭的事實，而外貿(mào)和房地產(chǎn)的不景氣，導致未來經(jīng)濟下行的壓力巨大，面對嚴峻形勢，央行依舊堅持適度從緊的貨幣政策，沒有通過降準去挽救下滑的經(jīng)濟，表明了央行本次配合政府調(diào)整經(jīng)濟結構的決心，類似于08年的政府放水救市絕對不可能出現(xiàn)，取而代之的是“定向降準”和正回購等金融手段，而受惠的方向則是三農(nóng)、小微企業(yè)和中西部地區(qū)，房地產(chǎn)依舊要“勒緊褲袋過日子”。

(二) 空前力度反腐，公務員客源流失。

公務員群體作為房地產(chǎn)市場優(yōu)質客戶，一直是最受歡迎的群體，但自從習李政府上臺后，空前力度的反腐風暴，打壓了該部分群體的投資投機性需求，并且隨著《不動產(chǎn)登記條例》的日臻完善，未來公務員不僅不會買房，還會低價拋售手中多于房源，沖擊二手市場，擾亂市場秩序。根據(jù)湖南中原CCES客戶系統(tǒng)統(tǒng)計，自今年以來，客戶減少幅度高達30%，我們估計其中有10%-20%為公務員客戶，這一部分優(yōu)質客戶的流失，對房地產(chǎn)市場，尤其是高端項目及大面積戶型都是無法彌補的損失。

(三) 融資成本增加，樓市供過于求。

本次樓市變化是“非政策因素”導致的市場蕭條，究其原因，其一，資金價格上漲導致房地產(chǎn)融資成本增高、購房貸款收緊，而開發(fā)商的資金構成中有50%左右來自于銀行貸款（包括開發(fā)貸款和銷售回款），所以一旦銀行資金收緊，對于開發(fā)商，資金鏈緊繃，不得不尋找其他成本更高的融資渠道，對于客戶，則打壓一部分需求，且影響其對后市信心，最終，更加劇了開發(fā)商的資金鏈問題。

其二，全國樓市供應告別絕對短缺，未來明顯的價格調(diào)整將出現(xiàn)在供應過剩的城市，一降到底將成為區(qū)域成交量復蘇的主要降價策略。

(四) 銀行貸款緊縮，信托集中兌付壓力大。

根據(jù)2014年政府工作報告，2014年全年M2計劃增速較2013年實際增速下降0.6個百分點，全年流動性不及去年。與此同時，出于對地產(chǎn)資金鏈的擔憂，越來越多銀行收緊房

地產(chǎn)貸款業(yè)務，而提高貸款門檻，開發(fā)商融資環(huán)境惡化。

2014年房地產(chǎn)信托集中到期量約6335億元，為歷年最高，重在考驗房企的資金實力。迫于兌付壓力，多數(shù)房企將走上降價盡快回籠資金之路。

(五) 資金鏈緊繃，現(xiàn)金流降至低點。

2009年以來，房企資產(chǎn)負債率連年攀升，現(xiàn)今，已達到歷史最高位。典型上市房企資產(chǎn)負債率達到76% ，金融杠桿暗藏風險�，F(xiàn)金流降至2011年以來最低，在11%左右，已經(jīng)跌落寬松階段，流動性減慢。未來，更多房企斷臂求生成為必然。

(六)房價下行成定局，樓市步入長周期調(diào)整。

2014年5月，持續(xù)上漲23個月的“百城房價”首現(xiàn)跌勢，下跌城市超六成。房價變化從之前的點狀分布出現(xiàn)塊狀變化，調(diào)整速度加快。

各線城市分化加劇，一線城市成交下滑顯著，5月一線城市新建住宅成交面積環(huán)比跌幅為17% ，較前四年5月平均成交水平大幅回落17.2% ；長沙、重慶和成都同類型城市下滑，幅度均在30%左右，成交均價分別下滑6.84%、4.75%和10.69% ，從量價變動關系來看，價格下滑幅度越大，成交量跌幅越小，所以未來開發(fā)商為了走量，降價變得不可避免。

(七) 吸納周期持續(xù)增長逼迫房價下行，長沙超越警戒線。

就住宅吸納周期來看，12個月為警戒線，截止5月底，長沙存量吸納周期已接近17個月，連續(xù)三個月超越警戒線且持續(xù)延長，長沙樓市整體跨入紅線區(qū)�？v觀國內(nèi)降價幅度比較大的杭州、常州等城市，2014年吸納周期均在16個月以上。

部分城市新建住宅存量吸納周期(2014年)

【注：消化周期=截止每月月底存量/近六個月月均消化量(萬方)】

從各戶型去化周期來看，單套面積80㎡以下小戶和144平米以上大戶去化壓力巨大，遠超整體平均水平，需盡早全面采取降價措施去庫存；80-120㎡套型去化壓力相對較小，區(qū)域產(chǎn)品重疊，競爭壓力大的區(qū)域需調(diào)整價格；120-144㎡吸納周期緊壓警戒線，可適當調(diào)整價格將壓力控制在合理范圍。

二、何時降？

現(xiàn)今，樓市成交持續(xù)下行，頹勢將覆蓋2014年，價格調(diào)整越早，以價換量代價越低。

(一)2014年長沙房價“天花板”(根據(jù)房價收入比測算)

繼2013年12月內(nèi)六區(qū)新建住宅網(wǎng)簽均價6719元/㎡達到峰值后，2014年步入下行通道。

(二)本輪調(diào)整長沙房價“支撐點”

參考股市波浪理論的黃金分割點與房價收入比兩個指標計算長沙房價支撐點。這輪房地產(chǎn)周期，長沙房價的“支撐點”有可能在5722元/㎡左右。按2014年前五月累計價格同比下滑6.84%計算，這個價格底部有可能出現(xiàn)在2015年1-2月份。按2013年12月價格峰值計算，預計2014年底至2015年初，房價下滑幅度將達到18%。

(三) 從全國來看，早期降價城市集中在杭州、常州等二三線城市，成交量拉升效果明顯。一線城市緊隨其后，雖然已有項目陸續(xù)降價，但成交依舊表現(xiàn)遜色，充分說明早降價早受益，購房者觀望情緒會隨著降價區(qū)域擴大加重。

三、降多少？

2月底以來，長沙市場陸續(xù)有30多個項目采取“低首付”和“特價房”加入降價行列，據(jù)湖南中原研究中心不完全統(tǒng)計，近三個月開盤項目呈現(xiàn)以下三個明顯特征：

(一) 降價區(qū)域擴大，由點狀向片狀演變。

(二) 降價房源擴圍。其一，套數(shù)增加；其二，從頂層、底層較差質素房源做價格優(yōu)惠策略轉向在售和新推所有房源。

(三) 新盤和新推房源均降低預期價格，高性價比入市。