Part 1 2011下半年全國房地產(chǎn)政策解讀

★ 擴大限購城市范圍

政策回放

2011年8月18日，住建部下發(fā)文件，要求各省在8月20日之前上報所轄區(qū)內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控工作情況，并公布了對各地列入新增限購城市名單的5項建議標準。新增限購城市名單的建議5條標準包括：其一，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)，處于房價漲幅前列的城市；其二，將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價格與去年底的住宅價格做一個比較，漲幅較高的二三線城市；其三，今年上半年成交量同比增幅較高的城市；其四，位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地人購房比例較高的城市；其五，群眾對當?shù)胤績r反應強烈、認為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。這意味著住建部已經(jīng)在督促地方政府，8月份二三線城市限購令靴子落地。

深入解讀

住建部要求，各�。▍^(qū)、市）對上半年轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作情況進行總結(jié)，對調(diào)控政策落實不到位、房價上漲過快的城市進行約談。已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關(guān)政策；限購范圍僅限于城市局部區(qū)域、部分房屋類型等的要盡快調(diào)整，從嚴執(zhí)行。符合5項標準條件較多的（即2項以上）城市，建議列入新增限購城市名單，各地可根據(jù)實際情況，對具體標準進行適當修改。對照這5條標準，應納入限購名單的二三線城市超過30個。限購政策強制介入市場雖然略顯“無情”，但是由于我國房地產(chǎn)市場并不完善，為了保證更多居民和消費者的利益，限購“雖不合情，但合理”。限購城市范圍的擴大不會過度打擊房地產(chǎn)市場的發(fā)展，這些二三線城市的房價也不會出現(xiàn)大起大落。因為限購抑制的是投資投機性需求，對剛性需求還是支持的。同時，限購前，不會出現(xiàn)恐慌性購房。國務院早已經(jīng)確定了部分二三線城市要限購，限購不是突然實行的，所以對限購范圍的擴大，人們的心理預期早已存在。

★ 兩部委要求各地公租房資本金足額到位

政策回放

為確保順利完成2011年公共租賃住房建設(shè)任務，確保各地不因項目資本金不到位而影響公共租賃住房建設(shè)融資，財政部、住建部7月11日下發(fā)《關(guān)于多渠道籌措資金確保公租房項目資金成本足額到位的通知》，要求各地按照簽訂的保障性安居工程目標責任書，盡快將公租房建設(shè)任務分解落實到具體項目。對于不同的公租房項目，要盡快確定具體的投資模式和投資主體，各地可按照20%比例，測算公租房項目資本金需求。

深入解讀

《通知》主要明確了企業(yè)和政府如何解決公共租賃住房項目資本金的問題，按照現(xiàn)行政策規(guī)定，公共租賃住房投資可以有多種模式，包括政府直接投資建設(shè)、政府組建專門投資公司或利用已有國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中配建公共租賃住房由政府回購或無償收回、政府通過優(yōu)惠政策引導企業(yè)投資建設(shè)等。但是在實際操作過程中，由于公租房前期投入壓力大，回收資金周期長，稅費等方面的補助條件對開發(fā)企業(yè)并沒有多大吸引力。

《通知》中要求由政府注入項目的資本金可以從中央、省級補助資金、市縣政府公共預算安排的資金、土地出讓收益安排的資金、住房公積金增值收益安排的資金，以及地方政府債券資金等渠道籌集，一方面說明政府有全面投入保障房建設(shè)，尤其是公共租賃住房建設(shè)的決心，另一方面也反映地方政府在保障房建設(shè)投入過程中的資金壓力不容小覷。

★ 加強住房租賃市場監(jiān)管

政策回放

7月11日，住建部和發(fā)改委聯(lián)合出臺《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理進一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，就房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員管理、商品房預銷售行為監(jiān)管、住房租賃市場監(jiān)管、建立規(guī)范化的日常動態(tài)監(jiān)督管理機制、落實監(jiān)督檢查責任等方面進行了規(guī)范。《通知》要求各地結(jié)合住房租賃行為監(jiān)管，依法嚴肅查處房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行虛假宣傳、提供虛假租賃房源、改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租、隱瞞真實房屋租賃信息，以及為不符合安全、防災等強制性標準或?qū)儆谶`法建筑的房屋提供租賃經(jīng)紀服務等違法違規(guī)行為。同時還要求，各地要加強住房租賃市場監(jiān)管，采取多種措施控制住房租金過快上漲，維護租賃關(guān)系的穩(wěn)定。

深入解讀

房地產(chǎn)市場管理包括對房地產(chǎn)經(jīng)紀的管理，其中針對租賃市場經(jīng)紀行為的監(jiān)管是重要內(nèi)容之一，也是以往管理比較混亂的方面之一�！锻ㄖ�》從房地產(chǎn)經(jīng)紀管理角度入手，專門就租賃市場提出規(guī)范要求，可以說抓住了問題的關(guān)鍵。長期以來，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行虛假宣傳、提供虛假租賃房源吸引顧客、改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租獲利、隱瞞真實房屋租賃信息欺騙客戶、無視租房者生命財產(chǎn)安全等行為，影響了租賃關(guān)系的穩(wěn)定，甚至已經(jīng)威脅到了社會和諧。經(jīng)紀機構(gòu)的一些違法違規(guī)行為還是租金上漲的重要推手，并客觀上推動了房價的過快上漲。《通知》要求各地采取多種措施控制住房租金過快上漲，是樓市調(diào)控在另一個市場的深化。應該說，《通知》不僅是對《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》的進一步細化和延伸，對于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理、整頓當前比較混亂的房地產(chǎn)中介市場秩序具有重要意義，而且將有助于當前的房地產(chǎn)調(diào)控。

★ 長沙公共租賃住房發(fā)展快馬加鞭

政策回放

為進一步建立健全住房保障體系，加快發(fā)展公共租賃住房，8月25日，長沙市人民政府下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的工作意見》，明確了長沙市公共租賃住房的指導思想、總體目標和基本原則，提出了房源籌集、租賃管理、資金管理等具體操作思路，且在責任要求一段中明確今后要將各級政府及相關(guān)職能部門實施公共租賃住房保障工作納入年度目標績效考核管理，實行問責制。這標志著長沙市公共租賃住房保障邁出了關(guān)鍵一步。

深入解讀

此《工作意見》的提出一方面響應了中央之前下發(fā)的《關(guān)于加快公共租賃住房的指導意見》，另一方面也對目前長沙在高新區(qū)等幾個產(chǎn)業(yè)園區(qū)試點公共租賃住房保障提出了規(guī)范和具體要求，比如單套公租房建筑面積不得高于60平方米，公共租賃住房租金標準原則上不高于同地段同類型住房市場平均租金的70%等等，相對于其他城市推進公共租賃住房發(fā)展的文件，長沙的《工作意見》的亮點在于將各職能部門的工作及責任細化，并且提出了回租、回購的房源籌集方式。

從整體上來說，長沙市公共租賃住房保障處于剛剛起步的階段，《工作意見》對于促進全市公共租賃住房的發(fā)展有重要意義，是摸著石頭過河的第一步。而從現(xiàn)實來說，《工作意見》提出的政策支持，市場上反響不是十分給力，政府在今后一段時間內(nèi)仍將是住房保障產(chǎn)品的主供應方，市場運作的切入口有待突破。

★ 湖南唯一住房家庭可享契稅優(yōu)惠

政策回放

為貫徹落實《財政部國家稅務總局住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，進一步優(yōu)化納稅服務，湖南省地稅局于8月26日下發(fā)了《關(guān)于個人購買普通住房享受契稅稅收優(yōu)惠相關(guān)問題的公告》，確定了全裝修住房的普通住房認定標準，同時明確了可以認定為唯一住房的三種情形以及申請優(yōu)惠所需要提供的具體材料和辦理流程。

深入解讀

《公告》開篇就對全裝修住房的普通住房認定問題提出了兩大原則，一是全裝修住房實際成交價格低于同期同地段土地上商品住房平均交易價格2倍以下的，只要同時滿足容積率和建筑面積條件，可認定為普通住房；二是全裝修住房實際成交價格高于同期同地段土地上商品住房平均交易價格2倍(含2倍)以上的，無論是否滿足容積率和建筑面積條件，一律不得認定為普通住房。這兩項原則一方面為認定工作提供了便利條件，另一方面也反映出政府支持市場供應除高檔豪裝以外的適合普通百姓購買和居住的全裝修住房。

同時，這一契稅優(yōu)惠政策的發(fā)布是限購令的延續(xù)，“對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅”以及“對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按1%稅率征收契稅”體現(xiàn)了政府宏觀調(diào)控政策對于剛需一族的保障以及加快調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的決心。

★ 房產(chǎn)證婚內(nèi)加名免征契稅

政策回放

8月31日，財政部和國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于房屋土地權(quán)屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知》，明確“婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。”為此前爭論不休的“房產(chǎn)加名稅”畫下了句號。

深入解讀

8月9號，最高人民法院發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》，激起了社會的強烈反響，尤其是第七條認定父母出資為子女購買的不動產(chǎn)為夫妻一方的個人財產(chǎn)，第十條中的“夫妻雙方共同還貸”“離婚協(xié)議處理”使得眾多女性認為她們在家庭中的物權(quán)保障得到極大的削弱，對婚姻更加沒有安全感，這一最新解釋的出臺催生了許多已婚女性及女方家長要求在房產(chǎn)證上加名的浪潮，而與此同時，我國的契稅暫行條例對于房產(chǎn)權(quán)屬的變更要求權(quán)屬承受方繳納房產(chǎn)稅，稅費包括3%的契稅和千分之一的印花稅，于是“老婆稅”、“加名稅”應時而生。此文件的出臺，雖然沒有平息社會中夫妻雙方房產(chǎn)權(quán)利的爭論，但是實實在在的減輕了購房家庭的負擔，有利于千萬家庭的和諧穩(wěn)定，今后不用在房產(chǎn)加名上花多余的錢來為感情“正名”。

★ 小產(chǎn)權(quán)房嚴禁發(fā)證

政策回放

11月10日，國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導小組辦公室、財政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》，提出要進一步規(guī)范和加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作，同時明確對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。

深入解讀

“小產(chǎn)權(quán)房”在我國只是社會實踐過程中一個約定俗成的概念，并沒有得到國家法律的承認，目前主要有兩類，一類是占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑，另一類是在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房在全國遍地開花，主要得益于房價高企，買賣雙方可以通過這種“擦邊球”的方式來獲得各自的利益和需要，而另一方面，小產(chǎn)權(quán)房市場缺乏政府有效引導和管理，雖然2010年國土部等14個部委聯(lián)合成立了小產(chǎn)權(quán)房整治處理領(lǐng)導小組，研究制定小產(chǎn)權(quán)房治理政策方案，但具體的治理方案一直沒有出臺。此次《意見》重申“小產(chǎn)權(quán)房”不得登記發(fā)證，更多的是一種警示和告誡作用，具體處理措施仍待制定和實施。

★ 重慶對存量房開征房產(chǎn)稅

政策回放

早在2011年1月27日，重慶市政府宣布從10月1日起，對主城區(qū)內(nèi)符合要求存量獨棟商品住宅征收個人住房房產(chǎn)稅，10月份這一政策正式開始實施了。政府規(guī)定：獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%。免稅方面：1月28日以前購買的獨棟商品住宅免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。同時，為了打擊外地炒房團的投資行為，對于那些在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應稅住房均不扣除免稅面積。

深入解讀

重慶對主城區(qū)內(nèi)符合要求存量獨棟商品住宅征收個人住房房產(chǎn)稅，成為國內(nèi)首個對存量住房開征個人住房房產(chǎn)稅的城市。在存量住宅市場，目前持有環(huán)節(jié)基本是零稅費，這就使得住宅持有成本不高，而空置率不低，很多炒房客持有房產(chǎn)等待價格上漲。而在交易環(huán)節(jié)，部分存量房交易成本高達10%以上。這部分稅費大部分都由購房人承擔，這也增加了購房者的負擔。重慶增加持有環(huán)節(jié)稅費，將有利于擠壓出目前市場的存量閑置房源，有利于市場的流通。存量房產(chǎn)開始繳納房產(chǎn)稅，意味著重慶借助房產(chǎn)稅新政，對房地產(chǎn)調(diào)控做到了全方位覆蓋，而房產(chǎn)稅政策對于市場調(diào)控的作用，將進一步向縱深推進，作為全國特有的“算舊賬”式地向存量住房收取房產(chǎn)稅，其影響也將在未來一段時間得以體現(xiàn)。

Part 2觀點爭鳴：多方視角，厘清迷局

2011年初冬，全國樓市似乎提前遭遇了寒流。在銀根緊縮、房價下行、成交低迷的大背景下，跳水、降價等現(xiàn)象相繼浮現(xiàn)。各大品牌房企也開始以價換量搶跑市場。盡管樓市一路低迷，調(diào)控的決心卻仍沒有絲毫放松，樓市正在醞釀新一輪洗牌與變革，如何應變？正在成為這場行業(yè)大博弈的終極途徑。長沙樓市目前正處于拐點還是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)進時期？樓盤應該以降價求生存還是另有高招？2011年12月，0731房產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合紅網(wǎng)傳媒特邀多位知名專家、開發(fā)商代表業(yè)及內(nèi)精英深入探討市場應對之策，前瞻長沙樓市前路。

NO.1迷霧：拐點or轉(zhuǎn)進？

撒韜：降價沒用，客戶最需要的是信心

經(jīng)典語錄：“長沙樓市價格暴漲不太現(xiàn)實，長沙核心資源地段的項目會有一定的漲幅，但長沙不會出現(xiàn)大躍進�！�

精彩實錄：

目前長沙房地產(chǎn)項目普遍銷售比較暗淡，這是受國家調(diào)控的影響，是大勢所趨。在市場困頓的形勢下，開發(fā)商的心態(tài)都比較好，有些開發(fā)商房子賣不動就準備年會，準備明年銷售沖關(guān)。 

我建議開發(fā)商在淡市中要降低預期，造成目前冷市，并非市場必然，而和政策息息相關(guān)，限購對長沙市場影響不大，主要是限貸。銀根緊縮對開發(fā)商資金鏈造成了沖擊。另外，降價銷售并不是長沙樓市推盤的唯一之選，在當前局勢下，降價并不能真正點燃市場信心。因為，這涉及到門檻的問題，如果降到800元/平方米，那么整個經(jīng)濟都會崩潰；還涉及到一個開發(fā)成本的問題，目前商家的開發(fā)成本普遍較高，房價再降，也不會低于商家的開發(fā)成本。

長沙是平面地形，可擴張面大。加上長株潭融城，中間有一大片的腹地，估計到2020年都開發(fā)不完。長沙樓市價格暴漲不太現(xiàn)實，但長沙核心地段的項目會有一定的漲幅，長沙不會出現(xiàn)大躍進。

馬正：房地產(chǎn)行業(yè)進入微利時代

經(jīng)典語錄：“不管是自住還是投資，在目前的市場形勢下是出手購房的最好時機，只是要在房源的選擇上要更加謹慎�！�

精彩實錄：

目前我們公司代理的項目很大一部分集中在星沙區(qū)域，更能代表一個區(qū)域的基本表現(xiàn)。從目前的銷售情況來看，慘是慘了一點，冷了一些，但并沒有感覺大批量的開發(fā)商慌了手腳，基本上還處于一個僵持的階段。我認為長沙房地產(chǎn)市場正處于下行階段中，目前成交量降幅很大，市民的購買信心在逐步喪失，供需市場其實需要找到一個平衡點。

眾所周知，新城·國際花都為什么賣得好，就在于它低價入市。我建議，長沙的一些開發(fā)商在手頭糧食充足的情況下，可以不降價。而對于新上市的項目則建議推遲開盤時間，放緩建設(shè)進度，急需回籠資金的項目可以采取微利的價格策略。

前幾日，一則新聞引起了業(yè)內(nèi)的陣陣騷動，央行時隔三年首次下調(diào)存款準備金率，政策的微調(diào)強烈影響了購房者對樓市走勢的揣測。先拋開國家的經(jīng)濟形勢，就樓市本身來看，從上一輪調(diào)控到這一輪調(diào)控，中央降低存款準備金率，最初的用意還是希望能使房地產(chǎn)業(yè)利潤更加合理化，讓老百姓買房更滿意。另外，我建議購房者不管是自住還是投資，最適合出手的時機已經(jīng)來臨，只是在房源的選擇上要更加謹慎，找到一個很好的時機。

陳世霞：購房者可擇機入手 理性購房

經(jīng)典語錄：“只有滿足地價下行、開發(fā)商資金緊張、二手房降價這三個條件，全市場的拐點才會真正到來�！�

精彩實錄：

中原的業(yè)績上半年就已經(jīng)達到了2010年的業(yè)績，從今年來看，下半年業(yè)績比上半年差。中原最早在10月份的時候內(nèi)部就不斷有新的銷售策略出來，我們第一時間與合作的開發(fā)商交流，開發(fā)商會針對企業(yè)的目標和資金情況做出策略選擇。比如啟動二手房運營以及二、三級市場的聯(lián)動。

目前，長沙部分樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了價格調(diào)整，新開盤項目低于周邊項目等現(xiàn)象，表明了長沙房價價格下行壓力劇增，房價拐點初現(xiàn)。但就長沙目前的情況來看，降價行為主要集中在供應集中的區(qū)域，而且是個別項目行為，真正全面降價還尚未出現(xiàn)。只有滿足地價下行、開發(fā)商資金緊張、二手房降價這三個條件，全市場的拐點才會真正到來。而從目前市場環(huán)境及政策走向來看，這三個條件正在加速形成，并促成拐點的到來。所以我判斷，在明年上半年或?qū)⒂袑嵸|(zhì)性的價格下降，但幅度不會如一線城市那么大，大概在15%左右。

另外，我建議購房者購房要具體問題具體分析，如果是自住客戶，只要找到合適的房子，價格在自己經(jīng)濟能力可承受的范圍里，都可出手，因為長期來看房價會上漲的，總之一句話，該出手時就出手。

聶雄峰：長沙樓市低迷局面將維持到明年下半年

經(jīng)典語錄：“目前客戶對房價的主要抗拒點仍然是漲勢過快、價格過高，大部分人選擇繼續(xù)觀望。對于目前的低迷局面，我預計要維持到明年下半年。”

精彩實錄：

目前世聯(lián)地產(chǎn)在長沙地區(qū)代理了三個項目，針對目前市場不景氣的情況，開發(fā)商一般都會選擇延期放緩的策略，對本項目價值點進行挖掘，為項目的下一波入市做好充分的準備。

另外，近期長沙房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“降價補差價”、“保價房”等各種類型的促銷手段。我認為，降價補差價對購房者來說是有好處的，即使買了也不會虧。這樣的方式主要是為了打消客戶的猶豫心態(tài)，促進銷售。商品住房作為商品，購買者必然會重視性價比，開發(fā)商推盤時，只要讓客戶真正感受到項目本身迎合了客戶的需求，認識到價格和樓盤價值相匹配，達到了物超所值的程度，在強大的剛需購房者的基數(shù)支撐下，一樣可以做好銷售。

目前客戶對房價的主要抗拒點仍然是漲勢過快、價格過高，大部分人選擇繼續(xù)觀望。市場調(diào)研顯示，大部分客戶預期長沙房價是在5000元/平米左右。但長遠來看，長沙經(jīng)濟實力的提升，帶來的城市價值增長，必然會對房價有拉升作用。對于目前的低迷局面，我預計要維持到明年下半年。至于購房的最佳時機，長沙房價長期還是看漲的，所以不要糾結(jié)于眼前，購房者自己有條件，有中意的、性價比好的項目，隨時出手都不失為明智的選擇。

NO.2抉擇：保量or保價？

謝正峰：銷售資源將會逐步向地產(chǎn)大顎傾斜

經(jīng)典語錄：“‘一口價房源’、‘降價補差價’等促銷手段實際上是開發(fā)商調(diào)價的一個噱頭，希望在友好的氛圍內(nèi)促進客戶的成交�！�

精彩實錄：

上半年我們做的是商業(yè)地產(chǎn)，下半年做的是寫字樓產(chǎn)品，所以對保量和保價沒有太多的感受。當前市場下很多商業(yè)地產(chǎn)往后推遲開盤，但我們選擇提前開盤。寫字樓是根據(jù)客戶意向在做開發(fā)的，公司日后的發(fā)展目標是立品牌、樹品質(zhì)、提服務、低價格，做一個有責任感的開發(fā)商。

我們項目位于芙蓉中路，地段優(yōu)勢明顯，今年大部分的棚改都停了，但我們項目的棚改繼續(xù)進行，政策的扶持力度很大。所以，在這個冬天，我們確實不冷，也沒有感覺到冷。目前市場上，“一口價房源”、“降價補差價”等促銷手段充斥著整個市場，我認為這實際上是開發(fā)商調(diào)價的一個噱頭，希望在友好的氛圍內(nèi)促進客戶的成交。

目前買房，只要是上市公司的項目，我覺得價格合適就可大膽買。我建議購房者，不管是自住還是投資，現(xiàn)在已經(jīng)逐步到了低谷時期。所以，要選大品牌、大開發(fā)商的房子，尤其是銷售過一期、二期的，對于加推的房子來說，開發(fā)商的現(xiàn)金流都積壓在那里了，這類房子更加值得購買。

曾義：沒有賣不出的房子，只有建不好的房子

經(jīng)典語錄：“誠實對人，誠實做事，做任何一個產(chǎn)品，都必須誠實的告訴業(yè)主，產(chǎn)品有什么好處，有什么壞處�！�

精彩實錄：

我了解過長沙很多項目，如果項目的品質(zhì)好、服務好、價格合理就沒有賣不出去的房子。長株潭三市融城，長沙城市擴容的利好因素，將使得購房群體范圍愈發(fā)擴大，不論市場情況如何，只要開發(fā)商身體里流淌著“道德的血液”，項目產(chǎn)品價位合理、產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良，銷售肯定不是問題，這樣的房子就不愁賣不出去。

誠實對人，誠實做事，做任何一個產(chǎn)品，都必須誠實的告訴業(yè)主，產(chǎn)品有什么好處，有什么壞處。不管行情如何，歸根到底市場才是檢驗樓市的試金石，在現(xiàn)在的市場行情下要因地制宜。我認為不缺錢的單位要抓誠信，抓品質(zhì)。另外，如果你有錢，現(xiàn)在就可以買房了，沒錢等發(fā)了年終獎再買也沒有問題，只要房價沒有漲就可以買，根據(jù)每個人的情況而來。

肖慶華：河西項目值得出手

經(jīng)典語錄：“像‘一口價房源’這種措施，要看企業(yè)是否真正降到了消費者能夠接受的理性空間�！�

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回顧2011年，樓市給我的感覺特別像今年長沙的天氣情況，天氣到12月份才急劇降溫，感覺進入了冬天。我們樓盤的成交量下滑也在12月份最明顯。

今年年初，佳兆業(yè)集團提出了幾點要求：快速開發(fā)、快速銷售、快速回款“三個快速”，佳兆業(yè)所有分公司都是嚴格按照這個步驟走的，哪怕是犧牲一部分短暫的價格，都要保品質(zhì)、�，F(xiàn)金流，這個思路到目前為止沒有改變過。

目前市場上，“一口價房源”、“降價補差價”等促銷手段充斥著整個市場，其實取決于最后的實際價格。像“一口價房源”這種措施，要看企業(yè)是否真正降到了消費者能夠接受的理性空間。在現(xiàn)在的市場下，開發(fā)商是更應該保量還是保價，我認為這兩個都比較重要，具體情況要根據(jù)項目的節(jié)點和公司的要求考慮，最好是二者都兼顧。

我認為，河西的項目區(qū)域好，開發(fā)商實力好，性價比高，如果自住有增值空間，是絕對可以買的。從營銷的角度講，我希望消費者來買房，但絕不忽悠消費者來買房。希望購房者不要貪圖便宜，至少買一個有品質(zhì)保障的房子。對于市場而言，我希望所有的開發(fā)商能夠做一個負責任的開發(fā)商，所有的消費者都能擦亮自己的眼睛，買有品質(zhì)保障的房子。

陳文佳：房地產(chǎn)市場進入“冷靜期”

經(jīng)典語錄：“有言論稱“明年的房市比今年更慘”，我不同意“慘”這樣的說法，只能說政策調(diào)整，這種調(diào)整讓房地產(chǎn)市場變得更加健康�！�

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我們項目還沒有正式面市，我只能從旁觀者的角度從同行或者同類型的樓盤在市場上的表現(xiàn)，以及市場的反應來總結(jié)今年的形勢，我認為可以用“冷靜”一詞來概括。一是買方市場，即消費客戶群趨于冷靜，他們對市場越來越冷靜，對樓市有了更多的認識。然后，這樣的環(huán)境促使賣方市場冷靜下來。 

有言論稱“明年的房市比今年更慘”，我不同意“慘”這樣的說法，只能說政策調(diào)整，這種調(diào)整讓房地產(chǎn)市場變得更加健康，變得更加合理，變得不那么浮華和虛榮。有些開發(fā)商的炒作已經(jīng)脫離了現(xiàn)實，這種回歸、這種調(diào)整，讓買方市場和賣方市場回歸到冷靜的狀態(tài)中，這并不是冬天，而是調(diào)整期，調(diào)整之后，我認為房地產(chǎn)市場會越來越健康。

保持一個合理的利潤空間，這個行業(yè)就會繼續(xù)穩(wěn)健的運行下去。因為，所有的商品都有成本預算，控制在合理的開發(fā)空間里面，都會做得好。如果有不懷好意的開發(fā)商惡意套錢的話，有可能會拋售。但是，稍微有一點責任的開發(fā)商，肯定不會這樣來應對市場調(diào)整。對于購房者而言，合適自己的就是最好的，價格是不是合適，也是根據(jù)自己的需要，到了什么年齡就做什么事。

曹旭明：一口價、補差價都是些噱頭

經(jīng)典語錄：“我認為做房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵是要把產(chǎn)品做好，做到品質(zhì)第一，就不怕沒有客戶上門�！�

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我們項目真正開始做宣傳是十月份房交會期間，當時做了一些活動，派發(fā)一些小禮品，登記的電話有700-800個，還沒有達到預期，對市場也并不看好。我認為做房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵是要把產(chǎn)品做好，做到品質(zhì)第一，就不怕沒有客戶上門。 作為開發(fā)商，如果能夠把握住政策的變化，能夠踩準節(jié)奏，是非常難得的，我的想法是，開發(fā)商要先把自己的事情做好，要有充分的準備面對市場的調(diào)整。

做企業(yè)要老老實實地做，認真地做自己的產(chǎn)品，像“一口價房源”、“降價補差價”這樣的噱頭、創(chuàng)意短期內(nèi)可以促進成交，但消費者并不會長期買賬的，這種方式就是湊湊人氣，意義不大。

從我們自身分析，在當前的市場形勢下，沒有辦法講利潤率，只能結(jié)合集團公司和股東的要求去考慮。我們集團是做日化的，很追求周轉(zhuǎn)率，周轉(zhuǎn)速度很快；做房地產(chǎn)可以讓閑置資金保值增值，在這一塊也沒有特別提到要賺多少的利潤，沒有特別的要求。另外，買房要看每個人的價值取向，你覺得物有所值就可以購買，不要瞻前顧后，不管是河東河西都一樣。

NO.3亮劍·突圍

陳敦旭：高品質(zhì)改善型住房市場前景看好

經(jīng)典語錄：“明年樓市會朝著“政策落實年”、“樓市轉(zhuǎn)型年”、“保障年”三個趨勢發(fā)展。”

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從今年的市場來看，總體比較健康、平穩(wěn)，從以下幾個數(shù)據(jù)可以看出來。一是房地產(chǎn)的開發(fā)投資，今年與去年相比有一定的增長，全年長、望、瀏、寧包括在內(nèi)，全市完成房地產(chǎn)投資817.15億元，同比增長30.89%。所以，從投資可以看出是一個比較健康的市場。二是新房供應與去年相比基本持平，前11個月全市新建商品房批準預售1800.94萬平方米，與去年相比減少了4.61%。供應量和去年基本持平，從這幾個數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)今年的市場和去年相比略微減少，整個市場是一個比較健康的狀態(tài)。

對于明年市場趨勢的把握，我認為明年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有三個走勢。第一，明年是落實年。明年的“兩會”應該是政策平穩(wěn)過渡期，新的政策要出臺，或者是要調(diào)整。第二，從目前發(fā)展的導向來看，明年是一個轉(zhuǎn)型期。第三，明年是保障年。明年的走勢在保障方面是國家的重中之重，作為政府工作來講，保障的力度會很大。

對于長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展方面，我也有三個建議。第一，目前的消費再也不是5年前的消費了，消費者在購房時是比較理性的。隨著新的拆遷條例的出臺，拆遷的速度會慢慢變慢，自住型需求相對前幾年來講會慢慢減少。那么，下一步會增加的應該是改善型需求。所以，也就印證了環(huán)境好、質(zhì)量好的改善型樓盤的銷售就比較好。那么，第一個建議是開發(fā)商要開發(fā)高品質(zhì)，且適合于改善性需求的產(chǎn)品。 第二，在開發(fā)過程中要注重后續(xù)物業(yè)服務。第三，開發(fā)商要量力而行，不要盲目擴張。

王義高：房地產(chǎn)黃金十年一去不復返 

經(jīng)典語錄：“房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時代已過去，以后進入了平穩(wěn)時期，當前要想出對應的辦法來平穩(wěn)度過難關(guān)�！�

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我認為，要觀察現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場就要從幾個角度來看。第一，從全球角度來看：房地產(chǎn)大多是本地產(chǎn)業(yè)，像萬科、恒大是跨大區(qū)域的，但大多數(shù)還是在本地。為什么房地產(chǎn)業(yè)要從全球角度來看呢？整個歐美主權(quán)債務危機資金短缺，市場流動性很差。那么，這一輪房地產(chǎn)黃金十年之所以價格暴漲，除了消費的需求以外，更多的是炒家，包括國際游資的炒作，規(guī)模非常大，資金流入和流出對房地產(chǎn)市場的影響是非常大的，這是從國際視野來看。

第二，從國家政策層面來看：不能單看房地產(chǎn)。因為，房地產(chǎn)業(yè)和其他幾百個行業(yè)相關(guān)，鋼材、水泥、制造業(yè)都密切相關(guān)。那么，由于房地產(chǎn)、高鐵等其他行業(yè)讓制造業(yè)、鋼材行業(yè)等行業(yè)受到了影響，房地產(chǎn)業(yè)不可能在其他產(chǎn)業(yè)蕭條時蓬勃發(fā)展。長沙市很多銀行的錢都批給了開發(fā)商，但受到了很多政策的制約放款比較難，有錢放不到房地產(chǎn)市場，開發(fā)商的日子就比較難過了。房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)應該同步發(fā)展，不可能異軍突起。也就是說，過去十年房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時代基本上不會有了，以后進入了平穩(wěn)時期。

陳真誠：明年調(diào)控政策會更嚴厲

經(jīng)典語錄：“對于長沙這樣的二線城市、省會城市來說，本土開發(fā)商基本為中小開發(fā)商，我認為調(diào)整時期長沙本土的中小開發(fā)商更有機會進入開發(fā)市場�！�

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所謂市場洗牌，我認為主要洗牌的是代理商，開發(fā)商并不缺資金，洗牌的可能性不大，我明確告訴大家。為什么不缺資金呢？一是缺錢不會開發(fā)房產(chǎn)項目；二是2009年國家放了將近10萬億貸款，到今年總共放了30萬億的貸款，這些錢到哪兒去了？信貸緊縮狀況下，錢還是在開發(fā)商手上；三是有大量的民間資金流入房地產(chǎn)市場。

一直以來輿論認為中小開發(fā)商在樓市調(diào)控下資金更容易出現(xiàn)問題，事實上，很多大開發(fā)商在2007-2010年期間拿了很多地，這些土地的價格很有可能將會超過預期的房價。對于長沙這樣的二線省會城市來說，本土開發(fā)商基本為中小開發(fā)商，我認為調(diào)整時期長沙本土的中小開發(fā)商更有機會進入開發(fā)市場。另外，有些開發(fā)企業(yè)拿了地但并不想自己進行開發(fā)，不愿冒風險。市場調(diào)整過程中可以和其他的中小企業(yè)進行合作開發(fā)，這樣就給了中小開發(fā)企業(yè)入市的好機會。

近日，國土資源部在網(wǎng)上掛出《閑置土地處置辦法(修訂草案)》公開征求意見，馬上會出臺，這可能是給開發(fā)商一個信號，閑置的土地要進行處理，國家隨時在關(guān)注，這代表著中央政府的意志。我個人認為明年調(diào)控政策會更嚴厲，因為中央經(jīng)濟工作會議提出房產(chǎn)稅改革，就等于在不變的調(diào)控政策上面做加法。

肖密君：做好“儲糧”工作 可下調(diào)市場預期

經(jīng)典語錄：“剛性需求、投資需求在長沙都還存在一定的比例，市場和政府在賽跑，就看誰的承受壓力強一些�！�

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由于去年推遲開盤，導致今年五月份才開了兩棟，銷售也比較不錯。所以，今年我們的資金壓力不是很大，主要任務是儲存糧食�，F(xiàn)在新的項目已經(jīng)全部開工了，資金需求會比較大，現(xiàn)在主要的辦法是降價出貨�？偨Y(jié)2011年，我們做了兩方面的準備，一是進行項目儲備，二是資金回籠。

我認為明年下半年長沙房價會有一定的回升，銷售也有一定的回升，應該是銷售旺季。為什么這么說呢？講幾點理由：第一，從政策方面來看，政策有一定的延續(xù)性，且限購政策可能還會適度的從緊。那么，在政策層面，明年上半年就沒有太多的機會。我認為下半年金融政策應該會適當寬松。

第二，從供給來看，下半年為什么還有一個上升的空間呢？因為，從我們掌握的幾個項目的情況來看，大部分的開盤時間放到了明年下半年。明年下半年這些項目集中上市，加之上半年需求也壓抑了很長一段時間，需求會集中釋放，開發(fā)商也會采取各種方式促銷。

剛性需求、投資需求在長沙還存在一定的比例，市場和政府在賽跑，就看誰的承受壓力強一些。我認為，老百姓的剛性需求最多抗衡一年左右�，F(xiàn)在，已經(jīng)調(diào)控了很久，到了明年下半年價格合適的時候，剛性需求是出手的時機了。

于波：抬頭看路 ，開發(fā)商應該向制造業(yè)學習

經(jīng)典語錄：“當前市場環(huán)境下，開發(fā)商不但應該向制造業(yè)學習，學習制造業(yè)對品質(zhì)的苛求及成本控制力，還應當學習樹立品牌意識�！�

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現(xiàn)在是年關(guān)，要準備很多東西。但是，這個時候更重要的是“抬頭看路”�！疤ь^看路”是什么意思呢？舉個簡單的例子，如果將這個冬天的到來當作野獸來臨的話，會有幾種情況：一種情況是野獸來臨就跑，這種開發(fā)商是有的；第二種情況是邊打邊退，在市場不好的情況下，進行策略性收縮；第三種情況是拿起刺刀就往上捅。有一些開發(fā)商就是堅決不降價，這個時候商家資金壓力不大，完全可以挺住。

我認為，中國的房地產(chǎn)市場就像人的血壓，正常的血壓是60-85mmHg，可房地產(chǎn)的血壓老是100mmHg多，再這樣下去遲早會出問題的。如何恢復到健康血壓呢？明年的調(diào)控政策會更加嚴厲，這是毋庸置疑的。

萬科的某個會議，講了幾個觀點，很值得學習。第一個觀點很簡單，縮減開支是運營中重要的一部分。現(xiàn)在，萬科在南通、無錫等二、三線城市擴大土地存量比重，由一線市場逐漸轉(zhuǎn)向三、四線市場，因為他們認為未來三、四線市場更有機會，這是所謂的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。同時，萬科還提出了一個很重要的觀點，即向制造業(yè)學習。要學他們的心態(tài)，學習制造業(yè)對品質(zhì)的苛求及成本控制力，還應當學習樹立品牌意識；最后，學精細化管理，學制造業(yè)要把成本控制好，把資金周轉(zhuǎn)率控制好。

韓旭：代理機構(gòu)步入“苦練內(nèi)功”時期

經(jīng)典語錄：“對于代理公司來說，樓市轉(zhuǎn)型期最重要的是要調(diào)整好心態(tài)，放低預期，擇機出貨�！�

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今年，對于開發(fā)商來說是非常難過的一年，很多人預測今年是中小企業(yè)洗牌的一年。對于代理行業(yè)來說應該更貼近，代理行業(yè)需要的是客戶，但開發(fā)商需要的是業(yè)主。我們擁有的是渠道，我們的渠道怎么樣轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)商的業(yè)主？更多的時候，我們要和開發(fā)商保持戰(zhàn)略上的一致，開發(fā)商的壓力、問題，同時也是我們的問題。

另外，從現(xiàn)場管理來說，更多的是從客戶需求出發(fā)，這樣才能在目前樓市市場下，做好“應變”。對于現(xiàn)場管理來說，每個銷售人員要加大和客戶溝通的口徑，一定要對客戶說你買不買沒關(guān)系。告訴他這個時候出手和任何時候出手對于剛性需求都是好時機。對于客戶，我們一定要把工作做到位，給予他們信心。

對我們來說，更重要的是要調(diào)整好心態(tài)，放低預期，擇機出貨。對于長沙這個二線城市房地產(chǎn)市場來說，應該抓住機遇練好內(nèi)功，將房地產(chǎn)項目的銷售水平、開發(fā)水平、產(chǎn)品模式等提升到更高的層次上。我們是中間商，也是代理商，對于我們來講也不是很難過，在亢奮期里面，我們經(jīng)常說是在賺市場的錢，并沒有真正用我們的專業(yè)說話，在這種情況下，對于很多的代理商來說也是一個鍛煉自己的機會。

趙智波：開發(fā)商應“量體裁衣”把好質(zhì)量關(guān)

經(jīng)典語錄：“我認為現(xiàn)在是大型開發(fā)企業(yè)淘汰中小開發(fā)企業(yè)，大型代理公司淘汰中小代理公司的一個最好時期�！�

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我認為市場調(diào)控的效果已經(jīng)產(chǎn)生了，只是長沙慢一些，在10、11月份才有量價齊跌的現(xiàn)象產(chǎn)生。對于開發(fā)商來說，我勸他們盡量放緩開工速度，拿現(xiàn)房出來賣，有多少錢就做多少事。從數(shù)據(jù)來看，雖然成交量有所下滑。但是，長沙市的成交總量相對于其他城市來講，還是非常大的。為什么這么大的成交量還不能支持企業(yè)的資金需求？原因就是這些企業(yè)拓展速度太快了。

目前的房地產(chǎn)市場情況，我認為不能稱之為“冬天”，樓市正面臨重新調(diào)整，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型發(fā)展時期。2012年可能要面對的是房價軟著陸，企業(yè)要生存，開發(fā)量就不能過大，要把好質(zhì)量關(guān)。剛性需求是存在的，但客戶不會買質(zhì)量不好的期房，而會買你的現(xiàn)房。

我認為現(xiàn)在是大型開發(fā)企業(yè)淘汰中小開發(fā)企業(yè)，大型代理公司淘汰中小代理公司的一個最好時期。如果開發(fā)商在明年還能搶一波成交量，回籠一部分現(xiàn)金解決企業(yè)本身的問題，就能面對明年下半年即將遇到的很多問題。所以，我認為關(guān)鍵要看明年上半年，誰會去抓成交量，誰會去抓現(xiàn)金流。