2012年1-3月長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

　　注：本報(bào)告僅供給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、政府職能部門(mén)和房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士參考，屬內(nèi)部研究成果，未經(jīng)許可，不得公開(kāi)發(fā)布。

　　2012年一季度長(zhǎng)沙市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資206.51億元，同比增長(zhǎng)28.05%。商品房施工面積5759.55萬(wàn)m2，其中新開(kāi)工面積549.04萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)0.92%、28.15%；竣工面積428.46萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)2.59%。商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售244.34萬(wàn)m2，同比減少34.43%；實(shí)現(xiàn)商品房成交257.62萬(wàn)m2，成交金額153.51億元，同比分別減少51.43%、43.58%。

　　Part 1  長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況

　　一、新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況

　　區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住    宅

　　批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)m2）同比（%）批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)m2）同比（%）

　　全  市244.34-34.43187.05-44.60

　　其中芙蓉區(qū)3.42-3.33-

　　天心區(qū)39.6640.8423.28-6.37

　　岳麓區(qū)21.84-73.788.92-87.99

　　開(kāi)福區(qū)15.34-70.4513.02-72.20

　　雨花區(qū)46.08-36.0040.19-43.57

　　望城區(qū)29.0571.4020.7455.00

　　長(zhǎng)沙縣46.45-38.5644.68-39.22

　　瀏陽(yáng)市19.30-19.4912.86-40.16

　　寧鄉(xiāng)縣23.1911.8320.0465.49

　　表1    2012年1-3月長(zhǎng)沙市新建商品房、住宅供應(yīng)情況

　　◆ 小結(jié)：一季度商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售量同比降幅較大，達(dá)到近一年來(lái)最低值

　　2012年1-3月全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售244.34萬(wàn)m2，同比減少34.43%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售187.05萬(wàn)m2，同比減少44.60%。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售155.40萬(wàn)m2，同比減少38.41%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售109.47萬(wàn)m2，同比減少52.51%。從走勢(shì)來(lái)看，一季度批準(zhǔn)預(yù)售量為近一年來(lái)最低值，3月批準(zhǔn)預(yù)售量環(huán)比有較大增長(zhǎng)；從各區(qū)縣情況來(lái)看，3月芙蓉區(qū)新增批準(zhǔn)預(yù)售實(shí)現(xiàn)零的突破，天心區(qū)由于非住宅批準(zhǔn)預(yù)售猛增導(dǎo)致了其商品房總量的同比提升，最終使得一季度全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售正增幅區(qū)縣增加為四個(gè)，分別為天心區(qū)、望城區(qū)、寧鄉(xiāng)縣、芙蓉區(qū)。

　　二、新建商品房成交備案情況

　　表2    2012年1-3月長(zhǎng)沙市新建商品房、住宅成交備案情況

　　區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住    宅

　　成交面積（萬(wàn)m2）同比（%）成交面積（萬(wàn)m2）同比（%）

　　全  市257.62 -51.43 218.28 -53.90 

　　其中芙蓉區(qū)10.25 -69.68 6.72 -76.83 

　　天心區(qū)17.14 -73.99 13.10 -75.93 

　　岳麓區(qū)46.82 -42.95 41.38 -47.14 

　　開(kāi)福區(qū)38.26 -44.86 28.86 -55.84 

　　雨花區(qū)43.88 -65.82 36.72 -68.66 

　　望城區(qū)19.14 -36.53 17.42 -35.49 

　　長(zhǎng)沙縣47.92 -25.19 45.54 -22.73 

　　瀏陽(yáng)市16.56 -9.62 13.93 -13.55 

　　寧鄉(xiāng)縣17.66 -53.91 14.61 -46.16 

　　◆ 小結(jié)：商品房成交備案量持續(xù)下滑，一季度交易量再創(chuàng)新低

　　2012年1-3月全市新建商品房累計(jì)成交備案257.62萬(wàn)m2，同比減少51.43%，其中住宅成交備案218.28萬(wàn)m2，同比減少53.90%。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)成交備案175.49萬(wàn)m2，同比減少57.17%，其中住宅成交備案144.20萬(wàn)m2，同比減少61.16%。從走勢(shì)來(lái)看，近一年來(lái)全市商品房季度成交備案量逐季走低，本季達(dá)到目前最低點(diǎn)，3月備案量環(huán)比有所回升；從各區(qū)縣情況來(lái)看，各區(qū)縣成交量同比均為負(fù)增長(zhǎng)，且大部分同比降幅超過(guò)40%。

　　三、二手房成交情況

　　表3    2012年1-3月長(zhǎng)沙市二手房、住宅成交情況

　　區(qū) 域二 手 房其中：住    宅

　　成交面積（萬(wàn)m2）同比（%）成交面積（萬(wàn)m2）同比（%）

　　全  市52.35 -44.27 30.86 -55.67 

　　其中芙蓉區(qū)7.10 -59.67 4.04 -54.20 

　　天心區(qū)13.36 18.77 3.56 -55.63 

　　岳麓區(qū)5.52 -44.26 3.40 -57.71 

　　開(kāi)福區(qū)3.47 -63.38 3.38 -59.02 

　　雨花區(qū)6.79 -54.93 6.17 -56.30 

　　望城區(qū)3.02 -13.83 1.58 -43.71 

　　長(zhǎng)沙縣3.90 -66.60 3.56 -62.12 

　　瀏陽(yáng)市6.35 -37.63 4.12 -40.40 

　　寧鄉(xiāng)縣2.83 -46.13 1.07 -67.47 

　　◆ 小結(jié)：一季度二手房成交量同比降幅較大，達(dá)到近一年來(lái)最低值

　　2012年1-3月全市二手房成交面積52.35萬(wàn)m2，成交套數(shù)為5442套，同比分別減少44.27%、30.28%；其中住宅成交30.86萬(wàn)m2，成交套數(shù)為4095套，同比分別減少55.67%、39.91%。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)六區(qū)二手房成交面積39.27萬(wàn)m2，成交套數(shù)為3537套，同比分別減少41.23%、38.44%；其中住宅成交22.11萬(wàn)m2，成交套數(shù)為2755套，同比分別減少55.79%、46.36%。從走勢(shì)來(lái)看，一季度二手房成交量為近一年來(lái)最低；從各區(qū)縣情況來(lái)看，僅天心區(qū)二手房成交量同比正增長(zhǎng)。

　　四、房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比分析

　　表4    2012年1-3月長(zhǎng)沙市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比

　　區(qū) 域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)長(zhǎng)沙縣瀏陽(yáng)市寧鄉(xiāng)縣全市

　　比 值1.44 1.28 8.47 11.01 6.46 6.34 12.28 2.61 6.23 4.92

　　◆ 小結(jié)：房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易均不景氣，二手房市場(chǎng)萎縮趨勢(shì)更為明顯

　　房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)對(duì)比來(lái)看，2012年1-3月全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.92：1，其中，內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.47：1，比2011全年比值分別增大0.18、縮小0.39。從各區(qū)縣比值來(lái)看，岳麓區(qū)、雨花區(qū)、長(zhǎng)沙縣、寧鄉(xiāng)縣新房、二手房差距巨大，顯示由于房地產(chǎn)全行業(yè)不景氣，新房交易持續(xù)下滑，而二手房市場(chǎng)本就發(fā)展緩慢，萎縮趨勢(shì)更加明顯。

　　五、銀行抵押貸款情況

　　表5    2012年1-3月長(zhǎng)沙市房屋抵押情況

　　區(qū)  域全 市同比（%）其中：內(nèi)六區(qū)同比（%）

　　一

　　般

　　抵

　　押抵押筆數(shù)（筆）37282-31.0923134-41.80

　　其中：個(gè)人36778-31.1322845-42.09

　　抵押面積（萬(wàn)m2）754.37-20.91368.26-32.57

　　其中：個(gè)人542.24-24.96278.15-37.81

　　貸款金額（億元）220.48-13.97151.56-21.10

　　其中：個(gè)人152.91-21.56105.24-30.75

　　在建工程抵押抵押筆數(shù)（筆）34964.6229583.23

　　抵押面積（萬(wàn)m2）260.69140.78187.01109.00

　　貸款金額（億元）57.8596.5046.4481.97

　　◆ 小結(jié)：一季度房屋抵押同比降幅較大，內(nèi)六區(qū)尤為明顯；在建工程抵押同比增幅較大，企業(yè)對(duì)銀行依賴(lài)程度進(jìn)一步增加

　　2012年1-3月，全市辦理抵押登記手續(xù)37282筆，抵押面積754.37萬(wàn)m2，貸款金額220.48億元，同比分別減少31.09%、20.91%、13.97%，其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)36778筆，抵押面積542.24萬(wàn)m2，貸款金額152.91億元，同比分別減少31.13%、24.96%、21.56%。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)六區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)23134筆，抵押面積368.26萬(wàn)m2，貸款金額151.56億元，同比分別減少41.80%、32.57%、21.10%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)22845筆，抵押面積278.15萬(wàn)m2，貸款金額105.24億元，同比分別減少42.09%、37.81%、30.75%。

　　2012年1-3月，全市共辦理在建工程抵押349筆，抵押面積260.69萬(wàn)m2，貸款金額57.85億元，同比分別增長(zhǎng)64.62%、140.78%、96.50%。其中，內(nèi)六區(qū)共辦理在建工程抵押295筆，抵押面積187.01萬(wàn)m2，貸款金額46.44億元，同比分別增長(zhǎng)83.23%、109.00%、81.97%。

　　從1-3月情況來(lái)看，一般抵押各指標(biāo)同比降幅較大，內(nèi)六區(qū)尤為明顯；在建工程抵押各指標(biāo)同比均有較大增幅，增幅均超過(guò)60%，這表明房屋交易仍不景氣，連續(xù)五個(gè)季度成交量的持續(xù)下滑，使得一般抵押也呈現(xiàn)了較大跌幅，同時(shí)也使得開(kāi)發(fā)商資金回籠速度緩慢，對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的依賴(lài)程度增加，促進(jìn)了在建工程抵押業(yè)務(wù)的大幅增長(zhǎng)。

　　Part 2  長(zhǎng)沙市（內(nèi)六區(qū)）房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

　　六、土地招拍掛情況 (數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng)）

　　表6    2012年1-3月長(zhǎng)沙市（內(nèi)六區(qū)）土地供應(yīng)和交易情況

　　區(qū) 域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)合計(jì)

　　掛牌

　　情況宗  數(shù)01515315

　　面積（萬(wàn)m2）04.3014.570.4612.4216.9348.68 

　　成交

　　情況宗  數(shù)0021102134

　　面積（萬(wàn)m2）0010.120.4640.94117.09168.61

　　金額（億元）0 00.490.0225.0414.5040.05

　　綜合地價(jià)水平值（元/m2）0 0 480525 611612382375

　　表7    2012年1-3月長(zhǎng)沙市（內(nèi)六區(qū)）各用途土地成交情況

　　用  途內(nèi)六區(qū)其  中

　　商業(yè)（綜合）住 宅工 業(yè)

　　成交宗數(shù)3419510

　　成交面積（萬(wàn)m2）168.61118.7017.9032.01

　　成交金額（億元）40.0532.555.631.87

　　綜合地價(jià)水平值（元/m2）237527423147584

　　◆ 小結(jié)：1-3月內(nèi)六區(qū)土地供應(yīng)積極性不高，望城區(qū)是土地成交主力

　　2012年1-3月，市內(nèi)六區(qū)招拍掛出讓土地掛牌15宗，土地面積48.68萬(wàn)m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌10宗，土地面積30.90萬(wàn)m2；住宅用地掛牌1宗，土地面積5.07萬(wàn)m2；工業(yè)用地4宗，土地面積12.71萬(wàn)m2。市內(nèi)六區(qū)土地實(shí)際成交34宗，同比增加9宗；成交面積168.61萬(wàn)m2，總金額40.05億元，同比分別增長(zhǎng)-14.78%、-66.41%；綜合地價(jià)水平值2375元/m2，同比增長(zhǎng)-60.59%。其中，商業(yè)用地成交面積118.70萬(wàn)m2，成交金額32.55億元；住宅用地成交面積17.90萬(wàn)m2，成交金額5.63億元；工業(yè)用地成交面積32.01萬(wàn)m2，成交金額1.87億元。

　　七、新建商品住房供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計(jì)）

　�。ㄒ唬┨仔徒Y(jié)構(gòu)分析

　　表8    2012年1-3月長(zhǎng)沙市（內(nèi)六區(qū)）新建商品住宅戶(hù)型供銷(xiāo)關(guān)系分析表（單位：套）

　　面 積 段供（套）比例（%）銷(xiāo)（套）比例（%）供-銷(xiāo)（套）供 銷(xiāo) 比

　　≤60m2161514.56 11258.67 4901.44 

　　60-90m2390135.17 330925.50 5921.18 

　　90-120m2301427.17 404131.14 -10270.75 

　　120-144m2167115.06 234018.03 -6690.71 

　　＞144m28928.04 216116.65 -12690.41 

　　合計(jì)11093100.00 12976100.00 -18830.85 

　　◆ 小結(jié)：商品住宅新增供應(yīng)以中、小面積套型為主，成交備案以中、大面積套型為主

　　2012年1-3月長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)住房供應(yīng)套均面積為98.68m2，同比縮小16.68%。從供銷(xiāo)對(duì)比來(lái)看，內(nèi)六區(qū)總供銷(xiāo)比為0.85:1，新增供應(yīng)量低于同期備案量，市場(chǎng)的不景氣抑制了供應(yīng)的增長(zhǎng)；新增供應(yīng)以60-90m2兩房及小三房為主，成交備案則以90-120m2的三房為主，供銷(xiāo)主力有一定程度的錯(cuò)位。90m2以下套型供應(yīng)占比為49.73%，同比提高13.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　八、新建商品房待銷(xiāo)情況

　　◆ 小結(jié)：截止季末，內(nèi)六區(qū)商品房待售面積接近千萬(wàn)平米，3/4為商品住宅

　　2010年以來(lái)，截止今年3月底已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未成交的新建商品房面積為973.98萬(wàn)m2。其中住宅748.25萬(wàn)m2,占76.82%；非住宅225.73萬(wàn)m2，占23.18%。分行政區(qū)劃來(lái)看，開(kāi)福區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比20.67%、19.81%、18.08%；分面積段來(lái)看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占比28.51%，其次是120-144m2商品住宅的待售量占比25.13%。 

　　Part 3  2012年后三季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)與分析

　　從2012年一季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，商品房成交維持下滑之勢(shì)，傳統(tǒng)的“金三銀四”成為泡影，市場(chǎng)總體表現(xiàn)冷清，市場(chǎng)景氣持續(xù)在低位運(yùn)行。但隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行大格局的變化和對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的持續(xù)，復(fù)雜環(huán)境下不乏有新機(jī)出現(xiàn)，因此，綜合各方面因素，我們給出后三季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)：

　　（一）宏觀調(diào)控重在落實(shí)，制度層面改革將加速推進(jìn)

　　在人們對(duì)“限購(gòu)”是否延續(xù)、房產(chǎn)稅是否擴(kuò)圍等心存僥幸之時(shí)，在地方政府釋放松動(dòng)信號(hào)之時(shí)，2012年“兩會(huì)”傳達(dá)出了國(guó)家對(duì)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控決不放松的信心和決心，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸成為未來(lái)宏觀調(diào)控的最終目標(biāo)。可見(jiàn)，2012年后三季度國(guó)家在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面預(yù)計(jì)不會(huì)再出臺(tái)新的政策，重心將放在已有政策的落實(shí)上，同時(shí)保留政策微調(diào)的可能。而在房地產(chǎn)制度建設(shè)方面，住房保障體系建設(shè)、個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大等改革將在2012年加速推進(jìn)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展鋪路。

　�。ǘ�）信貸政策向剛需微傾，開(kāi)發(fā)商資金鏈形勢(shì)嚴(yán)峻

　　央行在2012年金融市場(chǎng)工作座談會(huì)上強(qiáng)調(diào)要加大金融服務(wù)，支持普通商品住房建設(shè)，滿(mǎn)足首次購(gòu)房家庭的貸款需求。今年，貨幣信貸政策的預(yù)調(diào)微調(diào)極有可能向合理購(gòu)房需求傾斜，央行2月24日起下調(diào)存準(zhǔn)率0.5個(gè)百分點(diǎn)，增加了銀行的可貸資金，預(yù)計(jì)首套房貸會(huì)有所放松，有利于市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的回升。目前長(zhǎng)沙首套房貸利率已有回調(diào)跡象，后三季度各大銀行首套房貸利率有望維持基準(zhǔn)利率水平。但由于銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款依舊保持謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)行業(yè)的融資依舊堅(jiān)冰難破，開(kāi)發(fā)商資金鏈仍然面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，加之年初發(fā)生多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停工事件，也拉響了后三季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大的警報(bào)。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資趨緩，土地市場(chǎng)難現(xiàn)火爆局面

　　受到金融信貸政策緊縮、市場(chǎng)交易行情下滑等多重危局的夾擊，宏觀調(diào)控下大部分開(kāi)發(fā)商正承受著嚴(yán)峻的資金壓力，短期內(nèi)情況難以好轉(zhuǎn)。伴隨著兩會(huì)后樓市調(diào)控方向的進(jìn)一步明朗，開(kāi)發(fā)商在已有項(xiàng)目上已自顧不暇，去庫(kù)存回資金的任務(wù)繁重，積極拿地、擴(kuò)大投資規(guī)模的可能性不大，預(yù)計(jì)后三季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將繼續(xù)放緩。開(kāi)發(fā)投資下滑直接影響上游土地市場(chǎng)的疲軟，一季度，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)土地成交面積、金額同比分別減少14.78%、66.41%，綜合地價(jià)同比下降60.59%，土地供需雙方表現(xiàn)均比較乏力，后三季度長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)明顯回暖的可能性不大。

　�。ㄋ模┥唐贩砍山涣靠傮w低位徘徊，但不排除階段性回暖

　　2012年一季度，長(zhǎng)沙市商品房成交備案面積、套數(shù)同比分別減少51.43%、49.00%，降幅較大，交易量的下滑導(dǎo)致庫(kù)存增加，供給比較充足。后三季度，受到限購(gòu)政策、信貸政策、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等的影響，預(yù)計(jì)長(zhǎng)沙商品房成交量低位徘徊的態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)，開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存壓力較大。但是，全年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)存在諸多新的機(jī)遇，深圳、長(zhǎng)沙3小時(shí)高鐵出行上演的同城效應(yīng)、國(guó)家全面清理小產(chǎn)權(quán)房的政策預(yù)期、房貸利率回調(diào)、開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”、剛性需求長(zhǎng)期壓抑后的釋放等因素，不排除給樓市帶來(lái)階段性、局部性、結(jié)構(gòu)性的回暖，從跨地域置業(yè)需求和本地需求的轉(zhuǎn)移釋放兩方面支撐商品房市場(chǎng)。

　�。ㄎ澹┥唐贩�?jī)r(jià)格將穩(wěn)中微降，大幅跳水可能性不大

　　2012年一季度，在全國(guó)一線城市出現(xiàn)降價(jià)小高潮的同時(shí)，長(zhǎng)沙樓市整體呈現(xiàn)“量跌價(jià)滯”的局面。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，長(zhǎng)沙新建商品住宅價(jià)格1月、2月環(huán)比分別下降0.4%、0.2%，房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)下行通道的跡象。受全面調(diào)控的影響，開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”的情況可能增多，預(yù)計(jì)后三季度新建商品房?jī)r(jià)格基本無(wú)上漲可能，總體上會(huì)是穩(wěn)中微降，但幅度不會(huì)很大。目前長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)收入比基本維持在5-6之間，從平均水平來(lái)看基本屬于合理，因此長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)下調(diào)的空間比較小，出現(xiàn)大幅降價(jià)的可能性不大，房?jī)r(jià)穩(wěn)定仍是主旋律。

　　（六）二手房市場(chǎng)仍將低迷，但存在轉(zhuǎn)租為售的動(dòng)力

　　長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)發(fā)展比較緩慢，即使是嚴(yán)厲的新房限購(gòu)政策也未能明顯提振二手房市場(chǎng)。2011年受契稅新政以及二手房交易指導(dǎo)價(jià)格上調(diào)的影響，二手房市場(chǎng)成交量繼續(xù)下滑，二手房中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展也是困難重重。加上新房市場(chǎng)成交遇冷，冷清行情蔓延至二手房市場(chǎng)，部分需求仍處于觀望狀態(tài)，因此，預(yù)計(jì)后三季度長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)仍將比較低迷。但是全國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大、湖南可能實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)的政策預(yù)期又給二手房市場(chǎng)帶來(lái)機(jī)遇，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)將促使多房戶(hù)有將物業(yè)轉(zhuǎn)租為售的沖動(dòng)，以減少日后持有成本，從而帶動(dòng)二手房市場(chǎng)的破局。

　　（七）保障性安居工程加速推進(jìn)，制度建設(shè)穩(wěn)步跟進(jìn)

　　2012年長(zhǎng)沙在保障性安居工程方面動(dòng)作頻繁，首先確定2012年建設(shè)27314套的總體目標(biāo)，其中新增廉租住房2258套、公共租賃住房14000套；完成經(jīng)適房1000套、城市棚改9900套、國(guó)有工礦棚改60套、林業(yè)棚改96套；發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼11800戶(hù)，其中新增發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼500戶(hù)。最近又對(duì)外公布了市內(nèi)五區(qū)公共租賃住房的租金指導(dǎo)價(jià)等，后三季度將是加速推進(jìn)完成目標(biāo)的關(guān)鍵期。政策制度建設(shè)方面，長(zhǎng)沙對(duì)《長(zhǎng)沙市新建商品住房項(xiàng)目配建保障性住房暫行辦法》、《長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理辦法》等進(jìn)行了多次討論，預(yù)計(jì)將在下半年出臺(tái)，因此2012年將是住房保障政策密集出臺(tái)的一年。

　�。ò耍┏鞘芯C合體蓬勃發(fā)展，綠色地產(chǎn)成新亮點(diǎn)

　　2012年將是長(zhǎng)沙城市綜合體項(xiàng)目蓬勃發(fā)展的一年，城市綜合體由于其開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，物業(yè)涉及商業(yè)、住宅、酒店等多類(lèi)別，且項(xiàng)目區(qū)位、公共配套都十分優(yōu)越，因此基本不受宏觀調(diào)控政策的影響和限制，發(fā)展勢(shì)頭良好。就長(zhǎng)沙來(lái)說(shuō)，2011年城市綜合體項(xiàng)目銷(xiāo)售業(yè)績(jī)十分喜人，2012年又將有多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目陸續(xù)面市，形成一股強(qiáng)大的城市綜合體潮流，活躍整個(gè)市場(chǎng)氛圍，提振市場(chǎng)信心。2012年另一個(gè)市場(chǎng)發(fā)展亮點(diǎn)則是綠色地產(chǎn)。在政府的大力推動(dòng)下以及消費(fèi)者對(duì)綠色環(huán)保低碳生活的渴求，綠色地產(chǎn)將迎來(lái)實(shí)質(zhì)性的發(fā)展。