PART1 房地產(chǎn)政策解讀

規(guī)范住房公積金提取及個(gè)人住房貸款

政策回放

為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，支持中低收入家庭改善住房條件，抑制投資投機(jī)性購房需求，長(zhǎng)沙市住房公積金管理委員會(huì)根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（建金[2010]179號(hào)）文件精神，于2013年2月8日發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房公積金提取和個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，自2013年3月1日起正式施行，通知對(duì)使用公積金貸款的起繳年限、貸款額度、貸款年限、提取年限等方面都做了要求。

深入解讀

《通知》此次涉及到個(gè)人住房貸款的調(diào)整內(nèi)容主要包括四個(gè)方面：一是，首套超120平方米二套房限制房貸�！锻ㄖ�》將首套房的面積從140平方米調(diào)整到了120平方米，只要首套房的面積超過了120平方米，再購買第二套住房時(shí)，不予發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。二是，起貸額度不得超過最高貸款額度。政策調(diào)整前，如果測(cè)算出貸款額度低于20萬元，最高可貸款25萬元，調(diào)整后，最高只能貸款20萬元，且規(guī)定最高貸款額度不得超過50萬元。三是，申請(qǐng)?zhí)崛∧晗抻?年改為1年�！锻ㄖ�》規(guī)定，職工購買、建造、翻建，大修普通自住房的，可自簽訂購房合同或建設(shè)工程施工許可批準(zhǔn)或危房鑒定書出具之日起1年內(nèi)申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗�積金，此前，申請(qǐng)?zhí)崛」�積金年限為3年；此外，職工提取住房公積金償還住房貸款本息的，提取金額最多不得超過最近24個(gè)月的還款金額，而此前的規(guī)定時(shí)限是36個(gè)月。四是，申請(qǐng)貸款繳存年限由6個(gè)月改為12個(gè)月。《通知》規(guī)定，從3月1日起，個(gè)人申請(qǐng)使用住房公積金貸款，須正常繳存住房公積金12個(gè)月（含）以上，此前的規(guī)定是繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)住房公積金貸款。

繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作

政策回放

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍處在關(guān)鍵時(shí)期，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化。為繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，國務(wù)院辦公廳于2013年2月26日制定了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》。通知包括6個(gè)方面的內(nèi)容，一是完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制；二是堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房；三是增加普通商品住房及用地供應(yīng)；四是加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；五是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理；六是加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

深入解讀

第一，通知規(guī)定各級(jí)政府要以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主要任務(wù)，綜合地區(qū)實(shí)際情況，制定本地區(qū)年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)并及時(shí)公布，調(diào)整供需結(jié)構(gòu)，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定。國務(wù)院有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的監(jiān)督和檢查，對(duì)執(zhí)行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房?jī)r(jià)上漲過快的地區(qū)，要進(jìn)行約談和問責(zé)。第二，通知明確堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房，嚴(yán)格執(zhí)行限購限貸稅收政策。同時(shí)，稅收的調(diào)節(jié)作用加大，政策明確二手房交易中的個(gè)人所得稅將會(huì)嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%征收，這將會(huì)增大交易成本，對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響。第三，通知明確提出要增加普通商品住房及用地供應(yīng)，尤其是中小套型普通商品住房項(xiàng)目用地的供應(yīng)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求，從供需結(jié)構(gòu)上達(dá)到調(diào)節(jié)市場(chǎng)的目的。第四，此次調(diào)控政策仍然將保障性安居工程建設(shè)作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，滿足住房需求的重要手段。第五，通知首次提出加強(qiáng)預(yù)期管理，穩(wěn)步推進(jìn)商品房預(yù)售制度改革，并提出加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信用管理，加大違法違規(guī)行為的處罰力度。

出臺(tái)存量房交易計(jì)稅價(jià)格異議處理辦法

政策回放

為規(guī)范湖南省存量房交易稅收管理，解決征納雙方對(duì)計(jì)稅價(jià)格的異議，切實(shí)保障納稅人的合法權(quán)益，維護(hù)稅收法律法規(guī)的嚴(yán)肅性，湖南省地方稅務(wù)局根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》（財(cái)稅〔2010〕105號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際情況，于2013年3月13日制定《湖南省存量房交易計(jì)稅價(jià)格異議處理辦法》。辦法中對(duì)納稅人申請(qǐng)異議和稅務(wù)機(jī)關(guān)處理異議的程序作了詳細(xì)說明，并列舉了處理存量房交易計(jì)稅價(jià)格的幾種情形。

深入解讀

該《辦法》主要明確了存量房交易計(jì)稅價(jià)格異議處理過程中的幾個(gè)問題。第一，納稅人申請(qǐng)異議處理的流程。納稅人對(duì)主管地稅機(jī)關(guān)出具的核定計(jì)稅價(jià)格有異議的，須在30日內(nèi)填寫《存量房交易計(jì)稅價(jià)格異議處理申請(qǐng)表》，書面陳述申請(qǐng)理由并提交真實(shí)、合法、有效證明材料。在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)異議處理后，對(duì)主管地稅機(jī)關(guān)認(rèn)定的計(jì)稅價(jià)格仍有異議的，可委托相應(yīng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行個(gè)案評(píng)估。如果納稅人對(duì)地稅機(jī)關(guān)的異議處理仍然不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議；對(duì)行政復(fù)議決定不服的，可以依法提起行政訴訟。第二，辦法明確了地稅機(jī)關(guān)可以采信納稅人申報(bào)計(jì)稅價(jià)格的幾種情形。一是由法院裁定、判決或仲裁機(jī)構(gòu)裁決的存量房轉(zhuǎn)移價(jià)格；二是通過具有合法資質(zhì)的拍賣機(jī)構(gòu)依法公開拍賣的存量房轉(zhuǎn)移價(jià)格；三是交易雙方為直系親屬的；四是存量房曾發(fā)生重大意外事件或者存在功能性結(jié)構(gòu)缺失、破損等嚴(yán)重質(zhì)量問題的；五是主管地稅機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他情形。第三，異議個(gè)案評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定。納稅人對(duì)主管地稅機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)后認(rèn)定的計(jì)稅價(jià)格仍有異議的，可委托存量房交易計(jì)稅價(jià)格參照評(píng)估機(jī)構(gòu)或者涉稅財(cái)物價(jià)格認(rèn)定機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估費(fèi)用由委托方承擔(dān)。其中評(píng)估機(jī)構(gòu)由各市州地方稅務(wù)機(jī)關(guān)通過招標(biāo)的方式來確定，采用輪侯方式參與個(gè)案評(píng)估工作，并報(bào)省地稅局備案。

加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)和管理

政策回放

為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于加快推進(jìn)住房保障工作的要求，切實(shí)做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和管理工作，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2013年4月3日制定了《關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》。通知主要涵蓋8個(gè)方面的內(nèi)容，其中包括保障性安居工程的建設(shè)任務(wù)，重點(diǎn)做好棚戶區(qū)（危舊房）改造工作，保證保障性住房的有效供應(yīng)，完善保障性住房的分配與管理機(jī)制等等內(nèi)容，通知督促市縣認(rèn)真排查工作中的薄弱環(huán)節(jié)和存在問題，切實(shí)規(guī)范保障性安居工程的建設(shè)和管理。

深入解讀

與2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程的通知相比，此項(xiàng)通知主要傳遞了以下幾項(xiàng)重要信息：一是下達(dá)了具體的建設(shè)任務(wù)。通知中明確2013年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)是基本建成470萬套、新開工630萬套，并責(zé)令各市、縣將建設(shè)任務(wù)具體落實(shí)到項(xiàng)目。二是通知明確規(guī)定積極推進(jìn)棚戶區(qū)（危舊房）改造，著力抓好資源型城市及獨(dú)立工礦區(qū)棚戶區(qū)改造，積極推進(jìn)非成片棚戶區(qū)、零星危舊房改造，逐步開展城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，提出改造各類棚戶區(qū)（危舊房）1000萬套以上，到“十二五”期末，力爭(zhēng)基本完成集中成片棚戶區(qū)改造。三是要求提高工程質(zhì)量水平。落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)展改革委住房城鄉(xiāng)建設(shè)部綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)行動(dòng)方案的通知》（國辦發(fā)〔2013〕1號(hào)）要求，積極執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。自2014年起，直轄市、計(jì)劃單列市及省會(huì)城市保障性住房建設(shè)，要全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，提高保障性住房安全性、舒適性和健康性。

公布2013年新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)

為貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)[2013]17號(hào)）精神，繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果，抑制投資投機(jī)性需求，長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳于2013年3月31日發(fā)布《關(guān)于公布長(zhǎng)沙市2013年新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的通知》，通知中提出了長(zhǎng)沙市2013年新建商品住房控制目標(biāo)，并強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)沙市2013年新建商品住房?jī)r(jià)格必須控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入扣除居民消費(fèi)價(jià)格上漲后的實(shí)際增幅以下，保持基本穩(wěn)定。

嚴(yán)格管理違法違規(guī)征地

政策回放

為進(jìn)一步加強(qiáng)征地管理，防止違法違規(guī)征地，杜絕暴力征地行為，保護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，國土資源部于2013年5月13日制定了《關(guān)于嚴(yán)格管理防止違法違規(guī)征地的緊急通知》，并要求各�。▍^(qū)、市）國土資源主管部門要認(rèn)真落實(shí)通知要求，抓緊開展工作，排查整改落實(shí)情況于2013年6月15日前報(bào)國土資源部，同時(shí)抄送各派駐地方的國家土地督察局。

深入解讀

此通知主要闡述了5個(gè)方面的重要事項(xiàng)。一是強(qiáng)化思想認(rèn)識(shí)，嚴(yán)防因征地引發(fā)的矛盾和沖突。通知明確要將被征地農(nóng)民的合法權(quán)益放在首要位置，不得強(qiáng)行實(shí)施征地，杜絕暴力征地；二是開展全面排查，堅(jiān)決糾正違法違規(guī)征地行為。各職能部門積極開展自查，凡整改、查處不到位的，不得繼續(xù)實(shí)施征地；三是加強(qiáng)調(diào)查研究，完善征地政策措施。各地區(qū)要有針對(duì)性的完善政策措施，確保被征地農(nóng)民成為新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的積極參與者和真正受益者；四是改進(jìn)工作方法，建立健全征地矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制。征地實(shí)施中一旦發(fā)生矛盾沖突，基層國土資源主管部門要及時(shí)主動(dòng)向同級(jí)人民政府和上級(jí)國土資源主管部門報(bào)告，積極采取措施，配合妥善解決；五是落實(shí)工作責(zé)任，嚴(yán)格實(shí)行監(jiān)督問責(zé)。對(duì)違法違規(guī)征地、采取暴力方式征地等侵害農(nóng)民利益行為，引發(fā)群體性或惡性事件的，要按照有關(guān)規(guī)定對(duì)有關(guān)責(zé)任人員嚴(yán)肅追究責(zé)任。同時(shí)，要嚴(yán)格文明執(zhí)法，防止因執(zhí)法不當(dāng)引發(fā)相關(guān)惡性事件。

加強(qiáng)物業(yè)維修資金管理

政策回放

為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用，維護(hù)物業(yè)專項(xiàng)維修資金所有權(quán)人的合法權(quán)益，長(zhǎng)沙市人民政府根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，于2013年2月28日制定了《長(zhǎng)沙市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》，并自2013年7月1日起施行。此辦法約束的范圍包括本市市區(qū)范圍內(nèi)國有土地上的物業(yè)，其物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、使用、監(jiān)督及其相關(guān)管理活動(dòng)都要遵循此辦法。

深入解讀

此辦法主要包括以下幾項(xiàng)主要內(nèi)容。一是強(qiáng)調(diào)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、�？顚Ｓ�、政府監(jiān)督、公開透明的原則。通知明確規(guī)定由市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的日常管理工作。市財(cái)政、審計(jì)、監(jiān)察等相關(guān)部門按照各自職責(zé)對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理進(jìn)行監(jiān)督。二是物業(yè)維修資金的交存。同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)，有兩戶以上業(yè)主的物業(yè)，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。購房者購買預(yù)售商品房的應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前將首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存至物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得代收物業(yè)專項(xiàng)維修資金。三是首創(chuàng)一次性表決模式。在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主受益、單項(xiàng)物業(yè)維修和更新、改造項(xiàng)目費(fèi)用在三萬元以下這兩種情形下，提前編制物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案，并經(jīng)過“雙2/3”以上業(yè)主（占受益建筑物總面積2/3以上，且占總?cè)藬?shù)2/3以上的受益業(yè)主）同意后，授權(quán)物業(yè)業(yè)委會(huì)在一定額度、一定情形和一定期限內(nèi)使用物業(yè)維修資金，可依據(jù)相關(guān)審批程序，直接使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，不需要業(yè)主再次表決。這樣可以減少繁瑣程序帶來的辦事效率低下等問題。四是提出應(yīng)急維修模式。按照以往的規(guī)定，維修資金必須有“雙2/3”業(yè)主簽名同意才能動(dòng)用。此次出臺(tái)的管理辦法提出了“應(yīng)急維修模式”。在一些應(yīng)急情形下，需要立即對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行維修、更新和改造的，維修費(fèi)用可以直接從相關(guān)業(yè)主物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支。五是明確資金的其他使用范圍。辦法表示，在保證物業(yè)專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，除可以按國家規(guī)定購買國債外，不得挪作他用，這樣才能確保維修資金的安全和�？顚Ｓ�。