TOPIC1 2017宏觀經(jīng)濟(jì)政策分析

Part 1     2017年中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本情況分析

實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面

2017年1-3季度GDP仍然保持新常態(tài)時(shí)期的穩(wěn)定增長(zhǎng)，預(yù)期全年突破70萬(wàn)億問題不大。在供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革頂層設(shè)計(jì)的指引下，盡管當(dāng)前社會(huì)仍處于深化改革、謀求轉(zhuǎn)型的攻堅(jiān)期，實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨前所未有的困難，兩位數(shù)增長(zhǎng)的時(shí)代早已遠(yuǎn)去，但2017年全國(guó)上下團(tuán)結(jié)一致，GDP增速保持了較去年同期小幅增長(zhǎng)，預(yù)期明年將繼續(xù)保持較為穩(wěn)定的發(fā)展勢(shì)頭。

三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。2015年是第二三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP貢獻(xiàn)率逆轉(zhuǎn)的分水嶺，此前，第二產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率一直高于第三產(chǎn)業(yè)，此后連續(xù)兩年，第三產(chǎn)業(yè)趕超第二產(chǎn)業(yè)，預(yù)期該勢(shì)頭還將繼續(xù)延續(xù)。

2016年至2017年11月，CPI穩(wěn)定在100以上小幅波動(dòng)，通脹壓力明顯較小，PPI出現(xiàn)較大幅度下降后在106左右徘徊，但相對(duì)前兩年來(lái)說(shuō)有所上升，受益于供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的深入，工業(yè)領(lǐng)域供求關(guān)系得到改善。

2016年至2017年11月，制造業(yè)PMI有明顯上升，從之前即將下行至50榮枯線以下到突破52，說(shuō)明制造業(yè)整體處于緩慢擴(kuò)張階段；非制造業(yè)PMI指數(shù)也呈緩慢上升趨勢(shì)，目前在55左右有較大的波動(dòng)，但整體還是相對(duì)穩(wěn)定，說(shuō)明非制造業(yè)還是處于相對(duì)活躍的階段。從目前制造業(yè)、非制造業(yè)PMI指數(shù)來(lái)看，未來(lái)兩業(yè)態(tài)的發(fā)展環(huán)境基本良好。

2016年至2017年11月全社會(huì)固定資產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)投資情況除了季節(jié)性變化外基本平穩(wěn)運(yùn)行，從圖中直觀可以看出：每年5-6月投資明顯增長(zhǎng)，然后正�；芈�。

金融經(jīng)濟(jì)方面

2017年1-11月，M1的增長(zhǎng)幅度依然高于M2的增速，M1和M2剪刀差仍然存在，并且再創(chuàng)新高，這說(shuō)明活期存款的增幅要遠(yuǎn)大于定期存款的增幅，大量的居民定期存款轉(zhuǎn)換成活期存款，這或許與房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮有很大關(guān)系，居民動(dòng)用自身存款甚至撬動(dòng)高杠桿購(gòu)房，資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的難度進(jìn)一步增強(qiáng)，進(jìn)而使得剪刀差持續(xù)存在。

2017年1-10月中長(zhǎng)期貸款呈穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但細(xì)看其結(jié)構(gòu)，消費(fèi)貸款增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯，而企業(yè)部門的經(jīng)營(yíng)貸款卻幾乎沒有什么進(jìn)展，進(jìn)一步證實(shí)了中小企業(yè)融資難融資貴問題。

Part 2     2017年中國(guó)樓市整體情況

今年房地產(chǎn)投資累計(jì)增速明顯出現(xiàn)下滑，且從圖形形態(tài)來(lái)看，當(dāng)前的下滑趨勢(shì)尚未觸底（圖1-7）。目前整體樓市處于建設(shè)過(guò)剩階段，房企轉(zhuǎn)型與升級(jí)勢(shì)在必行，隨著“房住不炒”號(hào)召的提出以及系列調(diào)控政策的落地，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速還會(huì)進(jìn)一步下降。

從圖中（圖1-8）可以看出：土地購(gòu)置面積和成交價(jià)款的累計(jì)同比增長(zhǎng)呈明顯上升情況，2017年長(zhǎng)沙樓市雖然調(diào)控重重，但并不影響房企拿地?zé)崆椋�甚至�?016年樓市“大牛年”的增幅還要高，一定程度上折射出“旺季賣房，淡季儲(chǔ)地”的說(shuō)法。

2016年1月至2017年11月全國(guó)商品房銷售面積和銷售金額累計(jì)同比增速均出現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)（圖1-9），一方面因?yàn)榻ㄔO(shè)過(guò)度，另一方面又出現(xiàn)地區(qū)分布嚴(yán)重不均衡情況，再加之各大城市調(diào)控政策，部分熱點(diǎn)城市嚴(yán)控住房供應(yīng)，即使接受政府限價(jià)，房管局也不予預(yù)售證。因此，熱點(diǎn)城市新增供應(yīng)量高位回落，即使在傳統(tǒng)的銷售旺季，供應(yīng)量依舊維持在較低水平，預(yù)期這樣的趨勢(shì)還將繼續(xù)持續(xù)。

2016年2月至2017年11月，全國(guó)房地產(chǎn)施工面積、新開工面積以及竣工面積累計(jì)同比增長(zhǎng)均出現(xiàn)不同程度的下降（圖1-10），最為明顯的是竣工面積，尤其是在今年各類調(diào)控政策出臺(tái)后，新開工面積、竣工面積大幅下滑，至今年11月，竣工面積同比累計(jì)增幅已降至負(fù)數(shù)。

Part 3    2017年中國(guó)樓市宏觀政策分析

2017年各城市調(diào)控政策不斷加碼，更多三四線城市也加入調(diào)控行列，業(yè)內(nèi)稱之為我國(guó)房地產(chǎn)歷史上“最嚴(yán)”調(diào)控年，在這一年中，限購(gòu)、限售、限價(jià)政策層出不窮，土地、供給、銷售、金融等方面的政策多拳出擊。

限購(gòu)限售限價(jià)限貸政策——一二線“下猛藥”三四線較溫和

限購(gòu)方面。以北京“馬首是瞻”，全國(guó)各地已經(jīng)有58座城市進(jìn)行住宅限購(gòu)，對(duì)社保繳存年限、工資流水、戶籍等各方面做了相應(yīng)限制。部分熱點(diǎn)城市甚至對(duì)公寓產(chǎn)品也進(jìn)行限購(gòu)，如：北京規(guī)定個(gè)人購(gòu)買二手商辦項(xiàng)目需在京無(wú)房并且社保連續(xù)繳滿5年。另外，廣州升級(jí)限購(gòu)，本市戶籍單身人士限購(gòu)1套，非本市戶籍家庭社保繳存年限由之前的3年提高到5年。目前，全國(guó)各大三四線城市限購(gòu)政策相對(duì)溫和，大多施行分區(qū)域、分戶籍限購(gòu)，遠(yuǎn)郊區(qū)域、本地戶籍家庭不在限購(gòu)之列，也有不少城市不限購(gòu)或者限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)不涉及社保繳存年限等相關(guān)規(guī)定。

限售方面。自3月份廈門率先啟動(dòng)限售以來(lái)，各大一二線城市中，目前限售調(diào)控政策已擴(kuò)容至46城，其中還有7城升級(jí)限售，限售期限3年、5年不等，保定“雙限雙競(jìng)”地塊建設(shè)的商品住房限售周期長(zhǎng)達(dá)10年之久，徹底切斷了大量住宅投機(jī)的資金鏈條。此輪限售政策為本次房地產(chǎn)調(diào)控的亮點(diǎn)，就連三四線城市限售也在不斷增加，不過(guò)大多是環(huán)核心城市的三四線城市。

限價(jià)方面。目前主要在重點(diǎn)一二線城市落實(shí)，大部分的三四線城市并沒有施行政府限價(jià)政策。限價(jià)以確保房?jī)r(jià)不瘋長(zhǎng)為前提，對(duì)商品房施行“一房一價(jià)”的監(jiān)管。

限貸方面。今年以來(lái)各大銀行按揭貸款利率出現(xiàn)不同程度的上浮，中央嚴(yán)查消費(fèi)貸，著重降低金融桿杠，熱點(diǎn)一二線城市相繼上調(diào)房貸利率，折扣利率近乎絕跡，房貸利率均在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有不同比例的上浮。分區(qū)域來(lái)看，一線城市限貸政策異�？量�，尤其是對(duì)于二套及以上或非普通住宅，其首付比例甚至超過(guò)70%，貸款利率也遠(yuǎn)高于首套普通住宅的利率。二線城市限貸政策明顯分化，大部分的城市首套房首付不低于30%，二套房首付不低于50%。少數(shù)城市認(rèn)房又認(rèn)貸，二套房首付超60%但僅限于少數(shù)的熱點(diǎn)二線城市。三四線城市目前限貸政策相對(duì)寬松，普遍認(rèn)房不認(rèn)貸，首套房首付不低于30%，二套房首付不低于50%。

租購(gòu)并舉暖風(fēng)頻吹，租售同權(quán)仍需時(shí)日

2017年，租購(gòu)并舉、租售同權(quán)成為市場(chǎng)熱議的話題，不少城市也相繼推出了有關(guān)租賃方面的政策，更有一些品牌房企正在加緊對(duì)長(zhǎng)租公寓的布局，提早進(jìn)入市場(chǎng)取得市占率。廣州率先推出租售同權(quán)法案，震驚了全國(guó)樓市。租賃市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)展快車道，租賃市場(chǎng)的相關(guān)政策主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

大城市先行，“先租帶后租”。國(guó)土部確定在北京、上海、沈陽(yáng)等13個(gè)城市試點(diǎn)利用集體建設(shè)用地改建租賃住房，北京、鄭州等市相繼出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，十九大會(huì)議上明確提出建立租購(gòu)并舉住房制度，要讓全體人民住有所居。目前大中城市率先發(fā)展租賃市場(chǎng)，當(dāng)租賃政策逐步落地之后，部分熱點(diǎn)城市將相繼施行。

“信貸與REITS齊飛”。在租購(gòu)并舉住房制度推出后，資金問題成為重點(diǎn)，國(guó)內(nèi)多家商業(yè)銀行在租賃市場(chǎng)動(dòng)作頻頻，布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，以求分一杯羹。此外，企業(yè)也積極開拓租賃市場(chǎng)的金融創(chuàng)新，例如：龍湖發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券，保利發(fā)行國(guó)內(nèi)首單租賃住房REITS，進(jìn)一步解決了資金問題。 

租賃地塊層出不窮。最為“吸睛”的是上海，截至目前，上海已出讓了15宗租賃用地，廣州、杭州、深圳等地多宗租賃用地掛牌，北京將于5年內(nèi)供應(yīng)1000萬(wàn)㎡的集體土地用于建設(shè)租賃住房，從源頭上解決了租購(gòu)并舉中的土地問題。

2017年是住房租賃市場(chǎng)改革重要之年，各大城市在長(zhǎng)租公寓、商改租以及租售同權(quán)方面做了不少的探索。租賃市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)一步保障了多渠道供給體制，讓人民群眾住有所居的美好愿景更進(jìn)了一步。當(dāng)然，租售同權(quán)也存在一定的缺陷，資源稀缺性就導(dǎo)致租售不可能在短時(shí)間內(nèi)同權(quán)，也就是說(shuō)：短期內(nèi)可能影響不大，長(zhǎng)期內(nèi)要看各類政策的配合程度以及基礎(chǔ)設(shè)施公共配套的完善程度。

Part 4    2017年長(zhǎng)沙樓市宏觀政策分析

2017年長(zhǎng)沙樓市調(diào)控政策不斷升級(jí)，以“318”限購(gòu)政策為開端，繼而推出“520”、“923”等一系列新政，表明了政府“房住不炒”的決心，長(zhǎng)沙系列調(diào)控政策從目前來(lái)看成效顯著，抑制住了飛漲的房?jī)r(jià)，有力打擊了住宅投機(jī)需求。

■ 2017年長(zhǎng)沙樓市政策一覽

“318”限購(gòu)

以戶籍為準(zhǔn)，本市無(wú)限購(gòu)；省內(nèi)且在長(zhǎng)沙無(wú)房，限購(gòu)1套；省外無(wú)房限購(gòu)1套，且需在長(zhǎng)連續(xù)繳12個(gè)月社保（或個(gè)稅）。

調(diào)整公積金貸款政策

首套房最低首付比例由20%提高至30%；第二次申請(qǐng)公積金購(gòu)房，最低首付比例由40%提高至45%；停止第三套房相關(guān)貸款政策。

規(guī)范商品房銷售價(jià)格政策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房須實(shí)行“一套一標(biāo)”；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)價(jià)格明顯過(guò)高的，不予辦理申報(bào)監(jiān)制，暫停其網(wǎng)簽行為。

“520”限購(gòu)

以戶籍為準(zhǔn)，本市限購(gòu)2套；省內(nèi)與省外無(wú)房者限購(gòu)1套，且需在長(zhǎng)連續(xù)繳12個(gè)月社保（或個(gè)稅）；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿兩年才能交易。

人才新政22條

在長(zhǎng)沙工作，且具有�？埔陨蠈W(xué)歷或技師以上職業(yè)資格人才，在長(zhǎng)沙市購(gòu)買首套房時(shí)將不受戶籍和繳稅記錄限制。

限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)

試點(diǎn)地塊將采取限價(jià)“熔斷+搖號(hào)”機(jī)制，即競(jìng)價(jià)達(dá)最高限價(jià)時(shí)，仍有二個(gè)或二個(gè)以上競(jìng)買人繼續(xù)競(jìng)買的，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)產(chǎn)生。

“923”限購(gòu)

以戶籍為準(zhǔn)，本市無(wú)房限購(gòu)1套（含二手房）；本市1套的待首套權(quán)證滿3年方可買2套。限購(gòu)范圍擴(kuò)大，省內(nèi)與省外無(wú)房者限購(gòu)1套，且需在長(zhǎng)連續(xù)繳24個(gè)月社保（或個(gè)稅）。

落實(shí)“9.23”限購(gòu)政策

購(gòu)買二手房需取得產(chǎn)權(quán)證滿三年方可交易；贈(zèng)予、拍賣（不含法院拍賣）按“9.23”限購(gòu)政策執(zhí)行。

規(guī)范商品房銷售價(jià)格

戶籍以公安部門戶籍證明(含集體戶口)為準(zhǔn)，不以身份證號(hào)為準(zhǔn)。家庭成員中有長(zhǎng)沙市戶籍的屬于本市戶籍家庭，無(wú)長(zhǎng)沙市戶籍的屬于市外戶籍家庭。

商品房公證搖號(hào)

全市限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)所有新建商品住房項(xiàng)目，凡累積購(gòu)房客戶大于可供房源的項(xiàng)目，應(yīng)采取公開搖號(hào)方式銷售商品住房。

全面推行二手房網(wǎng)簽

買賣雙方自行進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)（二手房）交易的，可在長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)登記中心各網(wǎng)點(diǎn)簽訂并打印合同，或者在長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)登記中心授權(quán)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行自助網(wǎng)簽。

限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格管理辦法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定做好明碼標(biāo)價(jià)。限價(jià)商品住房的平均利潤(rùn)率為6-8％，稅金按國(guó)家稅法和有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。

Part 5  政策預(yù)期判斷

■ 全國(guó)經(jīng)濟(jì)政策

產(chǎn)業(yè)政策

房住不炒不動(dòng)搖

產(chǎn)業(yè)政策方面，目前正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型攻堅(jiān)時(shí)期，增長(zhǎng)速度逐步放緩，缺乏具備足夠支撐力的產(chǎn)業(yè)，且在目前“資產(chǎn)荒”背景下，房地產(chǎn)業(yè)引流了大部分資金，引導(dǎo)資金“脫虛入實(shí)”的大方向不變。尤其對(duì)于有助于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該給予多維度扶持，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)成功轉(zhuǎn)型。

地區(qū)政策

三大政策三足鼎立

地區(qū)政策方面，第一，西部大開發(fā)、中部崛起、東北振興等戰(zhàn)略不會(huì)改變。第二，房地產(chǎn)方面，重點(diǎn)在于一二線城市供需緊張，一房難求，而三四線城市庫(kù)存高企。全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控雖然是主流，但目前住宅限購(gòu)限售限價(jià)限貸等政策大多針對(duì)一二線城市，三四線城市涉及力度不大，因城施策在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不會(huì)改變。第三，今年以來(lái)各大城市開啟“搶人大戰(zhàn)”，南京、寧波、武漢、鄭州、長(zhǎng)沙等城市人才新政層出不窮。

財(cái)政政策

積極取向不變

財(cái)政政策方面，2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：實(shí)施積極的財(cái)政政策取向不變！在經(jīng)過(guò)營(yíng)改增稅制改革后，企業(yè)總體稅負(fù)下降，加之目前經(jīng)濟(jì)增速放緩，財(cái)政方面還是得支持多產(chǎn)業(yè)發(fā)展，國(guó)際上川普減稅方案已出，加重了我國(guó)資本流出壓力，寬松的財(cái)政政策在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)勢(shì)在必行。

貨幣政策

穩(wěn)健中保持中性

2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：穩(wěn)健的貨幣政策要保持中性，關(guān)注貨幣供給總閘門，保持貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模合理增長(zhǎng)，保持人民幣匯率在合理均衡水平上基本穩(wěn)定。近兩年以來(lái)，房地產(chǎn)金融鏈條上的貸款規(guī)模不斷增長(zhǎng)，社會(huì)金融風(fēng)險(xiǎn)加重，加之全球各大國(guó)家進(jìn)入加息周期，我國(guó)資本外流壓力明顯，所以，關(guān)注貨幣供給閘門尤為重要，“大水漫灌”式的貨幣政策顯然已經(jīng)不合時(shí)宜，未來(lái)穩(wěn)健的貨幣政策成為主流。

■ 長(zhǎng)沙政策環(huán)境

調(diào)控政策

加碼可能性不大

目前長(zhǎng)沙樓市仍然處于供不應(yīng)求階段，在政府調(diào)控政策施行以來(lái)，整體均價(jià)有所下行，成交量與去年同期相比也是不可同日而語(yǔ)。目前市場(chǎng)上的怪現(xiàn)象是：一方面一房難求，甚至一房難“籌”，另一方面卻出現(xiàn)因政府限價(jià)導(dǎo)致的價(jià)跌維權(quán)行為。雖然沒有完全抑制住購(gòu)房的非理性沖動(dòng)，但苗頭已現(xiàn)。系列調(diào)控政策在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)還是得維持下去，但再度調(diào)控加碼的可能性已經(jīng)不大。

人才政策

繼續(xù)深化

長(zhǎng)沙今年全面加入全國(guó)熱點(diǎn)城市“搶人大戰(zhàn)”，如：629人才新政及后續(xù)的細(xì)則，有利于吸引人才來(lái)長(zhǎng)工作，解決了購(gòu)房門檻問題，目前長(zhǎng)沙市通過(guò)人才新政落戶取得“房票”者較多，申請(qǐng)人才生活補(bǔ)貼、購(gòu)房補(bǔ)貼的人數(shù)也在持續(xù)走高，長(zhǎng)沙正在成為一個(gè)越來(lái)越有吸引力的城市。長(zhǎng)沙人才新政落地?cái)?shù)月，目前來(lái)看成效顯著，預(yù)期未來(lái)將會(huì)有更大的突破或進(jìn)展。

信貸政策

繼續(xù)收緊

根據(jù)融360數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)：目前長(zhǎng)沙市銀行按揭貸款利率普遍上浮10%-20%，按揭貸款難度提高，雖然未有銀行明確表示停貸，但按揭信貸收緊之勢(shì)已現(xiàn)，盡管央行暫未提高基準(zhǔn)利率，但市場(chǎng)利率已經(jīng)明顯高于基準(zhǔn)利率了！伴隨著全球各大國(guó)家陸續(xù)進(jìn)入加息周期，資本外流壓力增大，可以預(yù)期未來(lái)幾年房地產(chǎn)行業(yè)在信貸方面都是相對(duì)吃緊的。

產(chǎn)業(yè)政策

脫虛入實(shí)

關(guān)于長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)政策，更多的可以看其發(fā)展規(guī)劃以及本身產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如：目前湘江新區(qū)、長(zhǎng)沙縣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)以及望城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等都一定程度上體現(xiàn)著產(chǎn)業(yè)政策的具體實(shí)施。無(wú)論是新引進(jìn)的企業(yè)還是扎根長(zhǎng)沙的“老土著”企業(yè)，只要是有助于整個(gè)城市實(shí)現(xiàn)跨越轉(zhuǎn)型、提升整體質(zhì)量的都將得到政策的大力支持。