2、辦公需求萎縮  供應(yīng)持續(xù)堆積

    2013年辦公供銷比為0.98，供求平衡；但2014年供銷比猛增至2.08。2014年1-11月，六區(qū)辦公供應(yīng)量120.65萬方，較去年全年上漲39.72%，受市場低迷影響，上半年不足全年供應(yīng)量的1/3，下半年呈現(xiàn)集中供應(yīng)態(tài)勢。2014年1-11月六區(qū)商業(yè)成交57.95萬方，較去年全年下滑34.24%，今年新推辦公物業(yè)定價(jià)過高、市場接受度不足等均是原因。

    3、價(jià)格反映市場  商業(yè)微漲  辦公下跌

    2014年1-11月商業(yè)成交均價(jià)15952元/㎡，較去年上漲7.81%，月度價(jià)格呈遞減趨勢。2014年1-11月辦公成交均價(jià)10916元/㎡，較去年下跌8.95%。商業(yè)量價(jià)均有所上揚(yáng)，得益于今年商貿(mào)物流市場火熱，帶給長沙客戶新的投資熱點(diǎn)，從而帶動(dòng)整體量價(jià)增長；而辦公物業(yè)由于供求不對等，造成寫字樓有價(jià)無市，市面上再無如萬達(dá)廣場般大品牌，低價(jià)格產(chǎn)品出現(xiàn)，市場萎縮，價(jià)格不振。

    （三）開盤分析：營銷方式向平推傾斜

    1、同比供銷縮水  整體成交低迷

    受市場低迷以及營銷方式轉(zhuǎn)變的影響，2014年開盤推量與成交量均嚴(yán)重萎縮，成交率亦下滑一成，整體市場寒冷之極。

    2、營銷方式轉(zhuǎn)變  新盤優(yōu)勢減弱

    14大板塊中，只有1個(gè)板塊開盤成交占板塊總成交量比例超過40%。市場下行，開盤蓄客時(shí)間較長，流失率較高，營銷方式向平推傾斜，在這種模式轉(zhuǎn)變的背后，是開發(fā)商對利潤的適當(dāng)讓步，轉(zhuǎn)而追求盡快出貨，消化庫存。

    今年新開項(xiàng)目為48個(gè)，占全年開盤項(xiàng)目的35.8%，同比上升8.18%，新盤成交率45.96%略高于整體成交率，但同比下降11.98%，在激烈的價(jià)格戰(zhàn)之中，新盤較老盤優(yōu)勢進(jìn)一步減弱。

    （四）2015年長沙樓市預(yù)測

    1、宏觀經(jīng)濟(jì)

    連續(xù)多年，總基調(diào)定為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長，2015年繼續(xù)深入調(diào)結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)全年GDP增速在7%，低于2014年全年經(jīng)濟(jì)增速。

    消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)CPI創(chuàng)五年來最低，明年通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn)仍需要警惕。

    2014年，投資、消費(fèi)、進(jìn)出口持續(xù)下行，未來政府穩(wěn)增長的壓力會(huì)比較大。2015年，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車亟待提速。

    2、房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境

    2014年市場流動(dòng)性不及去年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到影響。2015年，宏觀環(huán)境各種多變因素影響下，流動(dòng)性較難完全暢通，樓市或多或少還將受到影響。

    固定資產(chǎn)投資同比增速下滑，帶動(dòng)國房景氣指數(shù)走低，房地產(chǎn)新施工面積縮水，2015年，整體回溫仍面臨較大考驗(yàn)。

    魯莽粗暴的調(diào)控方式不會(huì)再出現(xiàn)。宏觀經(jīng)濟(jì)掙扎向前，樓市調(diào)控方式將呈現(xiàn)中性偏緊。繼續(xù)去行政，重市場，適時(shí)寬松的貨幣政策也是可以期待的。

    3、長沙樓市

    去庫存走量是主基調(diào)。

    2015年樓市由調(diào)整期向恢復(fù)期轉(zhuǎn)變。房價(jià)和成交下滑的是有將有所緩和。

    主力消化面積段繼續(xù)向改善型產(chǎn)品傾斜，板塊間爭奪客戶的競爭會(huì)更加激烈。

    多渠道組合是營銷突圍口。